万科到底泄露了楼市什么“天机”？(2)

6月2日晚间，万科发布5月份销售报告显示，2017年5月，万科实现销售金额358.9亿元，同比减少1.35%；销售面积242.0万平方米，同比减少9.5%。

而据中原地产研究中心统计数据显示：在已公布今年5月份销售业绩的标杆房企数据中，包括万科、碧桂园等在内的多家龙头房企销售速度有所放缓。

万科集团董事会秘书朱旭先生，在5月份销售及经营情况电话会议中表示，5月份大部分房企的销售业绩环比都有所下降。

明面上，万科面临销售压力。其实远不止于此，背后的原因更值得深思。杠杆游戏一贯立场：2016行情的火热，实际也透支了部分需求。2016年地价在房价期待下的狂飙突进，非常明显，当然也反过来助推房价。

相对而言，万科算是拿地谨慎，特别是价格上自我控制很好的。即便如此，万科都感觉高处不胜寒，其他开发商的压力可想而知。

还如万科集团董事会秘书朱旭先生所分析的，政策监管趋严，限购限贷政策覆盖的城市增多，商改住物业类型的严格管控，以及对无证销售、中介虚假宣传的查处。另一方面，银行、信托公司对房地产企业的资金链也在趋紧。

这些压力，从方方面面影响开发商资金链和销售，并对房价本身造成压力。实际上，能够支撑今天一二线城市房价，必须有高周转销量的保证，然后才有现金流的安全。地产业永远是高杠杆的游戏，万科算是杠杆玩得小的，姑且有压力，其他企业不用说。

如果销售疲态，甚至回落，购房者观望和需求端被控制，必然就面临阴跌、降价的风险。成本已经摆在那里，降不起！

3、其他房地产企业压力又在哪？

熟悉万科的朋友都知道，万科的现金储备高、资产负债率低。杠杆游戏的亲大哥总和张银银说，就算中国房地产企业都垮完了，万科也还在。

潮水退去，才知道谁在裸泳，确实如此。

资金成本、现金流、利润率、地价风险、房价风险……简而言之，大部分房企将不得不面对这些问题。

调控的中短期坚持是无疑的，那么房企在一二线城市销售明显走好短期没可能。当然，也不一定很差，每个企业也有自己的情况。

在销售整体一般的情况下，就会面临一个问题，资金成本和资金来源保障。购房者的房贷利率上升是很明显的，甚至房贷速度下降。要理解银行的难。