业内人士：房租和房价背离鸿沟将收窄 未来将转向共振(3)

再次，京沪等大城市控制人口的政策越来越严，清理低端产业一波又一波，而承受不了高成本的制造业也迅速外迁。因此，作为租赁人口供给大军的中低收入人群、中高龄农民工在退出，租赁需求也在迅速减少。

本世纪以来，房价和租金整体背离。很大程度上，房价上涨由货币投放、投资情绪、地价和规划等非实体层面因素所决定，中高收入群体是主要购买力。尽管城镇化、房价上涨等也拉高租金，但租金主要还是由收入、人口、物价等实体基本面决定。因此，二者出现近20年的背离，这也是为何租售比、房价收入比居高不下，租金回报率计算的房产投资不划算的主要原因。

房价已快速上涨了20年，人口流入、土地紧缺、城镇化等推动房价的故事也讲了20年。但是，资产泡沫实实在在，资产价格终究要回归均值，回归实体基本面决定，租金就是牵引房价回归的那根线。“房子是用来住的”，这已为住房制度改革的基调，一系列政策相继布局。因此，去年底以来房租回落不是短期的，房租回落、租金回报率不断降低并低于无风险收益率，将直接冲击房产投资预期。房租和房价“背离”鸿沟将收窄，未来将转向“共振”。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）