业内人士：房租和房价背离鸿沟将收窄 未来将转向共振

李宇嘉：房租回落会否直接影响房产投资预期

李宇嘉

热点城市住房租金下跌了。数据显示，2017年4月份，上海房屋租赁价格指数环比下跌1.09%。这是自2016年12月以来，上海房租连续5个月下跌，也结束了自2008年10月以来连续90个月上涨。截至今年4月，上海房租同比跌幅已扩大至4.77%。同时，自2016年8月，深圳房租整体已连续9个月下跌。参考中原指数，京沪穗深及南京等重点城市2016年底以来租金集体下跌。

一般而言，租金波动规律可循。二手房销售回升，或春节后“招工季”、6~7月大学毕业季来临，都会推动房租上升。楼市趋冷，卖房业主观望，房屋“由售转租”，供应增加，或租赁需求旺季结束，房租都会下行。比如，2013年北京实施二手房交易20%个税政策，楼市转入低迷，中原租金指数从2013年9月份的151.6降至2014年1月份的149.3。2015年初至2016年10月，热点城市二手房市场都很火爆，房屋“由租转售”，期间北上广深租金指数分别上涨24%、31%、9%和17%。

2016年底以来，热点城市房租集体下跌，这是2008年以来的第一次。值得注意的是，作为衡量不动产长期投资价值的关键指标，热点城市住房租金回报率近期也快速下跌。本轮房价大涨前，一线城市租金回报率一直在2%~3%微幅波动。2009~2015年，北上广深租金回报率平均为2.59%、2.35%、3.15%和2.83%。但近期，这些城市租金回报率快速下跌至1.5%左右，创历史新低。

根据中原二手房租金指数，4月份北上广深房屋租金回报率分别为1.43%、1.56%、1.80%和1.53%，回报率水平不到10年期国债收益率（3.6%~3.7%）的一半。同时，热点城市租金回报率与国际大城市的差距明显扩大。全球房地产信息和情报提供商Corelogic发布的数据显示，欧美日主要城市租金回报率多数在4.5%~6%，伦敦、香港、新加坡城最低，分别也为3.31%、2.69%、2.59%。

不动产定价原理显示，房价等于房屋寿命期间产生租金的贴现值总和。从经济基本面（人口、收入、产业）看，房价和房租相互推动，这是楼市的一般逻辑。2009年以来，热点城市房租和房价都在上涨，但房价涨幅是租金涨幅的3~4倍。若以租金回报计算，房产投资要60~70年才能收回投资，这是非常不划算的。2016年以来，房价大涨，房价和房租“背离”趋势加剧。笔者认为，近期房租下跌，除连续调控、限售冻结需求至楼市降温外，楼市基本面及人口社会的变化值得关注。