业内人士：房租和房价背离鸿沟将收窄 未来将转向共振(2)

首先，租赁供应出现“数量级”增长的趋势。货币环境整体偏宽松以助推经济转型，这是中长期内的既定方略。借助宽松的货币环境，实体经济转型溢出的资金“加杠杆”进入楼市，这是各国经济转型过程中的一般规律。2014年底以来的新一轮楼市大涨，“资产配置荒”背景下的“加杠杆”购房是主要驱动力。事实上，早在2012年，城镇常住人口户均住房拥有量已达到1.1套，2016年上升至1.3~1.4套。因此，资产配置需求主导下的楼市销售放量，必然增加租赁市场供应。

2015年，上海商品住房租赁挂牌15万套，2016年升至20万套，今年4月底达到30万套。同时，近年来盘活存量的租赁供给颇受政策鼓励，如长租公寓、闲置低效工业、商办改租赁等。目前，我国品牌公寓企业有1000家，管理房间数超过100万套。除魔方、YOU+和自如等品牌外，万科、招商、碧桂园等龙头房企均积极获取“限售类”、“只租不售”类土地或旧改项目，从而进入公寓市场。按上述企业披露的计划匡算，未来热点城市出租类公寓至少在1000万套。

同时，基于工业和商办空间低地价、低成本，各路风险投资纷纷进入。在京沪深，工业厂房、商办空间改公寓等“类住宅”发展非常迅速，并成为楼市投资的新出口。2016年，京沪“类住宅”成交翻倍增长，北京“类住宅”销售超过商品住房，这些都形成未来租赁市场供应。目前，热点城市工业商办用地占存量用地的40%以上，而住宅用地占比不足20%，未来向租赁盘活潜力很大。此外，轨道交通大规模布局，高租金将很多人逼到外围，大城市租赁市场边界扩展。

当然，高房价背景下“先租后买”式消费增加，新市民“落脚”、结婚推迟、单身贵族崛起等，都助推租赁需求增加。但笔者认为，与房价反映地价、资金面和投资情绪不同，租赁反映的是实体经济的基本面，如收入、物价、市场供需等。近年来的经济基本面并不支持租金继续上涨。首先，2015开始，流动人口开始减少，北京、上海常住人口净减少，而人口老龄化也在加速。一线城市高房价、高成本倒逼返乡置业和创业，内地城市对毕业生的吸引力在上升。

其次，城镇居民可支配收入、农民工务工收入增速已经从2012年的10%以上，下降至目前的5%~8%。2016年开始，城镇居民收入增速首次低于GDP增长，租房支付能力下降，倒逼“合租”、“群租”成为普遍现象，也人为增加了租赁房源供给。