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中国楼市进入“五限时代”分析称调控政策失衡

2017-06-04 10:37:04    经济观察报  参与评论()人

统计数据显示,自2016年四季度以来,全国超55个城市已发布各种相关房地产调控政策累计超160次,包括限购、限贷、限价、限售、限商,中国楼市进入“五限时代”。

更有甚者,近期保定一幅最新挂牌的住宅土地在出让条件中规定,购房人在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。其后,珠海市国土资源局“跟风”,其共挂牌出让15幅地块,其中3幅住宅地块给出“10年限售”的规定。

政策层层加码,楼市降温。统计数据显示,自今年3月份以来,北京二手房市场成交量连续下滑,部分区域二手房有较大幅度降价。

而另一面,据国家统计局数据显示,今年1-4月份,全国房地产开发投资27732亿元,同比名义增长9.3%,增速比1-3月份提高0.2个百分点;易居房地产研究院发布的报告显示,4月中国50个监控城市土地成交均价为6450元/平方米,环比增长28%,同比增长54%,创下了2010年以来的最高水平。

下游趋冷,上游亦热,楼市呈现出复杂的两面性。

事实上,在选择通过行政手段强制按下持续走高的房价的同时,地方政府在城市空间拓展、土地供应、土地价格、政府调控等方面,都有失衡之虞。而如何寻求控地与供地的平衡,如何在土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制,形成制度化的安排,系统地做好房地产调控,地方政府理应更具作为。

这是一个类似向左还是向右的选择,带给地方政府的也或将是截然不同的结果。

城市房价走高的政经逻辑

对国内大量城市相关数据进行合作研究分析后,北京大学光华管理学院教授周黎安等人发现,1990年至2010年20年间,城市人口增长越快的城市,容积率越低,即新建楼房的总楼层越少。

北京和上海是其中典型,容积率在1-2之间,这与我们对国外繁华城市高楼林立的印象相悖。周黎安说,跟纽约、东京这些国际大都市相比,北京、上海不仅建成面积小,楼也偏矮。

同时他发现,发展越快的城市,越倾向于朝城市外围发展。比如北京,从二环,到六环外,不断扩张。

周黎安总结称,城市人口增长快的一二线城市,容积率反而偏低。这些城市新增人口多,住房刚需不断增加,但土地供给在收紧,新建楼房又偏低,供需缺口就越来越大。这就是一二线城市房价在各种“泡沫论”的预测下不断走高的原因。从这个方面看,房地产市场的“供给侧”改革极为重要。

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