北京部分二手房降价20%，“刚需族”迎千载难逢的良机

时间似乎又回到2008年初春时。9年前，北京房价曾被认为到了“雪崩边缘”，一些开发商和二手房卖家纷纷“割肉”换取宝贵的现金。但仅仅数月后，形势大变，房价一路上涨……同样，当年流传的一个段子是“2007年在深圳买房的都是傻13”，因为很多人在17000元左右的“高价”被套。现在看来，敢在9年前毅然砸出真金白银，在北京和深圳购房的人，都是人生赢家。

而今，房价又来到一个十字路口，相关的争论、奚落与质疑甚嚣尘上。什么“买家不再积极”、“持币观望情绪浓重”、“议价空间增大”、“房价不再坚挺”、“进入下跌通道成为必然”……这种状况，与笔者所经历的2008年有异曲同工之处。但是，中介的目的是促成交易收取中介费，至于是卖家让步还是买家让步则根本无所谓。如今进入打压卖家的节奏，其实正是“刚需族”千载难逢的良机。

那些豪情万丈逃离北上广深的年轻人，最后又低调地回来了。“大城市锻炼，小城市发展”只是看似合理且美好。二三线城市与一线城市的游戏规则不同，如不太重视服务，契约精神比较差等等。很多人对一线城市的忿恨，其实是“求不得”的心态在作祟，本质上是一种“loser心态”。从买房的角度讲，能买一线城市，绝不去买什么二三四线的所谓别墅和海景房。稍有点野心的年轻人，都应该知道这些现实：

1、财富在加速向一线城市流动。2016年北上广深的新房价格比前一年暴涨40%，二线城市则增长了16%，而三四线城市只有4%。一二线城市的房子早已成为保值的金融产品。在过去半年，仅有2.7%的城镇家庭卖房，而在一二线城市买房的家庭比例则逼近6%。

2、越富的人越舍得投资房产。过去半年，顶着房价疯涨的炮火，有4.9%的城镇无房家庭选择了购房，而购买二套房的家庭有5.3%，而购买多套住房的家庭有5.9%，处于财富金字塔顶端的那20%的富裕家庭中，购房的比例更是高达8.1%。越富的人越喜欢投资房产。

3、财富从无房家庭向有房家庭转移。毋庸置疑，每一轮房价上涨，往往意味着有房族的家庭财富获得增值，这也扩大了贫富分化。房价不均衡不仅意味着地区间财富的不均衡，而且使财富从无房家庭向有房家庭流动。尤其是有多套房进行出租的家庭，以及进行投机的富裕群体，在房价上涨过程中获得了普通人终其一生都无法获得的财富。

中国房地产业缔造的一个神话是：只涨不跌。过去10年4次大调控，原本是鸣枪示警，而在百姓看来，却是抢滩登陆的发令枪。而事实也证明，真理掌握在大多数人手中。这也导致几乎所有资源与资金都蜂拥而至。几乎所有的入场者都坚信这一点：政府不会允许房价在高位暴跌，因为这并非购房者的风险，而是整个金融体系的风险。

一线城市的房价会跌吗？部分一二线城市的房价已经超过了很多国外的一线城市，而一些一线城市郊区的房价也足以秒杀全国大多数省会城市的房价，无论是收入对房价比还是房租对房价比，一线城市房价都没有继续上涨的理由与逻辑。只不过大家都相信，跌得越狠，往往意味着未来涨得越猛。只要年轻人和高素质高学历人群还在源源不断涌入一线城市，房价就会扶摇直上。

对北京而言，这种情况表现得更为鲜明。根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队完成的调查报告，56.9%的北京高校毕业生首选在北京工作。由于具备优质的行政、科技、文化资源，北京吸引着大量的中央单位、总部集团和跨国公司聚集于。更重要的是，北京的“钱途”光明，就业薪水高，竞争环境也相对公平，也是吸引的重要原因。近些年北京高校毕业生就业率保持在95%的较高水平，而且70.1%的毕业生期望月薪在5000-8000元之间，在全国都处于第一集团。这也是很多人才不顾雾霾、堵车与较高的生活成本而选择打拼的主要原因。

如今能够与北京房价对标的城市恐怕只有伦敦，而伦敦的房价比北京还要高出20%-30%。选择一个恐袭频繁、拒绝与欧洲大陆互联互通的城市，还是选择北京？生存难度都很大，但安全、稳定的北京恐怕依然是首选。“温和上涨”将成为北京房价未来趋势。这次所谓的“北京房价暴跌”，实质上只是通州、亦庄开发区部分二手房降价幅度都超过了20%，而5月份北京二手房成交均价环比4月份同期仅仅下滑2.4%，更有4个区的价格依旧保持上涨。这也证明一线城市的房价不会骤降，而北京部分二手房价格骤减20%，也只是在极个别地区出现这种状况，黄金地带依旧是一房难求。

一线城市房价在长期涨势中出现短暂的落潮，其实正是购房的时间窗口。政策的不可预测性与暂时的卖家恐慌心理，正好让买方处于一个相对有利的位置：

1、在这个区间内出手买房，可以省下不少佣金。由于二手房成交量在“317新政”出台之后的2个月就遭遇“腰斩”，因此无论是卖家还是中介都措手不及，不少门店在5月份前半月的成交套数居然为“0”。为了维持市场的热度和业绩，不少中介开始调整“铁打的中介费”，链家中介费已经从2.7%降低到了2.2%，而我爱我家也降到了2%—2.2%之间。这在房价一路上涨之时是不可想象的。

2、买方能够趁机压价。傲娇的中介已经服软，急于获得现金的卖家也不得不让步，甚至是在中介的说服下降价。2017年5月上旬北京二手房实际签单量较4月上旬下降39.8%，较2016年5月上旬下降66.2%，接近冰点。高强度的调控短期内或许不会松动，因此买方的议价空间就比较大。

3、优质房源逐步出现。从总体形势上看，北京二手房交易量已经呈现“L型”的走势，不少业主已经开始考虑尽早出手，不排除出现户型好、位置好、楼层好的优质房源。在房价上涨周期内，中介都是尽可能出售位置一般、格局一般的普通房源。而在信贷与调控政策双重挤压下，大量购房者要么失去资格，要么失去资金来源，买方反而“物以稀为贵”。为了提升交易量，争抢有能力的客户，以前被中介刻意保留起来的“隐藏房源”也将逐步投入市场。

因此，低佣金+低价完全算得上是一次置业的良机。很多人都认定“买涨不买跌”，实质上类似于从众心态。从众的后果是只能跟在潮流之后，而不能立于潮头。2017年4月北京二手房交易全款支付的比例为37.92%，是前5个月的最高值，商贷支付比例则是最低。这证明投机现象得到遏制，而真正的“刚需族”已经在行动。机遇垂青有准备的人，更垂青有独立思考能力的人。（完）

（根据人民网、21世纪经济报道、央广网、北京晚报等媒体资料）