看房企丨物业公司扎堆上市潮，谁将成为房企物管界老大？

截止2017年5月25日，已有46家物业公司挂牌新三板，而其中房企拆分物业公司的就占19家，除此之外，碧桂园、保利等大型品牌房企也递交物业公司上市申请，物业公司挂牌上市正呈愈演愈烈之势。

挂牌新三板房企物业公司2016年度营业收入情况

? 为何房企纷纷忙于分拆物业公司上市？原因有以下几点：

优质物管需求提升，潜在发展空间广阔。中国的城镇化进程继续推进，伴随着收入的增加，预期与物业相关服务的需求将继续上升；部分地区政府推行物业管理全覆盖，大量住宅区逐步引入物业管理；物业服务用户趋于成熟，用户对于优质物业服务的需求明显增强。

行业利润下行，物管或成新的利润增长点。从未来行业发展趋势来看，楼市将逐步进入存量房时代，围绕着消费终端进行价值挖掘成为必然选项，以住宅为主体，以服务为抓手，延长消费生命周期，而物业管理服务将成为存量房领域重点布局的市场。

行业集中度不高，物业行业竞争格局尚未完全固化，借助资本力量有较大规模扩展空间。北美物业管理公司的前50强市场占有率近30%，而中国的前50强仅为5.6%，龙头物业公司的市场占有率整体偏低。物业上市，核心是通过资本的力量加速加快社区数量和物业面积的指数增长，而规模的扩充是物业公司与社区服务供应商谈判时最有力的筹码。

分拆物业上市或是打造A股上市平台的间接通路。融资渠道收窄，造成房企融资成为阶段性的难题。政府又不愿意让地产开发挤占上市申请的名额，因此房企与其买壳不如用自有版块先上市，打造A股上市平台，成为一条拓宽融资渠道的间接道路。

? 巨大的市场潜力叠加资本助推，在潜在竞争者不断涌现的过程中，哪些企业最值得期待呢？

1、持续增长突破型，三年复合增长率超过200%——第一物业

作为当代置业旗下物业板块，2016年第一物业营收比去年同期增长30.54%,基本每股收益比去年同期元增长11.51%。日前, 第一物业直接入围新三板创新层。在新三板11217家基础层企业中，只有1329家基础层企业将调入创新层，入围概率不足12%，由此可见当代第一物业的综合运营实力。

虽然刚挂牌不久，但是第一物业在物业服务行业已经有10多年的经验，依托于当代置业多年来绿色科技地产领域的潜心耕耘，其打造的绿色智能社区产品，以绿色科技为核心竞争力，十大绿色科技系统叠加绿色健康全龄社区文化营造，满足社区业主全生命周期的生活需要。产品上的优势，是其具有持续发展潜力的根本。

2、“大树下面好乘凉”，或将成为第一个A股上市的物业公司——碧桂园物业

截至2016年12月31日，碧桂园集团的物业管理分部签约管理面积约2.10亿平方米，碧桂园集团物业管理及社区相关业务的收入约为人民币19.59亿元，同比增长33.3%；经营利润约为人民币4.06亿元，同比增长59.7%。在碧桂园物业签约的管理面积中有90%以上来自于碧桂园集团开发的物业的管理面积。得益于碧桂园地产开发公司的强大规模支持，物业规模上的突破，仅仅也只是时间的问题。宇宙房企或将孵化出宇宙物管企业。

对于渴望登陆资本市场的碧桂园物业来说，规模和盈利能力自然是必要条件。在A股上市后，碧桂园集团将会拥有A+H的双融资平台； 上市后间接获益的品牌效应，可以快速的为碧桂园产生更多的潜在价值。

3、服务口碑好，品牌价值高——绿城服务

绿城物业服务，发展已经趋于成熟阶段，从业绩就可以看出其较强的盈利能力。截至2016年12月31日止，毛利7.16亿元，同比增长34.9%。净利润为2.95亿元，较2015年2.03亿元增长45.5%；在管面积1.05亿平米，较2015年增长27.1%,储备面积为1.19亿平米,较2015年增加34%。

绿城服务的品牌价值与良好的口碑，新签项目的能力强劲,后续发展势头足；绿城的土地储备多数分布于国內一二线城市, ,正是楼市调控重区，但绿城服务的盈利情况并未受影响。原因在于绿城中国地产开发的在管面积占比少于17%，储备面积更是低于10%。在管面积80%以上来自于其他开发公司。

绿城服务品牌价值（单位：亿元）

政策严控之下，开发利润走低已成必然，“眼见他起高楼、眼见他宴宾客、眼见他楼塌了”，几波大起大落市场变幻，敬畏之心长存，更多人期望的还是更加稳定的市场环境和稳健的企业发展路径，以好产品与好服务赢得消费者、做好企业经营管理、整合好内外资源，永远都是正途。

亿翰股份

中国房地产战略服务领域领导者，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为60%以上百强房企的顾问伙伴。

在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。