一线房价跟土地供应没关系？北大学者：经不起推敲(2)
图2：城市人口增长与城市向外扩张（Wang， Zhang， and Zhou， 2016） 再看一张图，横轴代表20年的的人口增长率，纵轴代表地块离城市中心CBD的距离，这两个数据是正相关的，说明：发展越快的城市，越倾向于朝城市外围发展。像北京，从二环，到六环外，不断扩张。
严谨起见，我们控制了每个地块离城市中心（CBD）的距离，发现第一个结论仍然成立。即，城市人口增长快的一二线城市，容积率反而偏低。这些城市新增人口多，住房刚需不断增加，但土地供给在收紧，新建楼房又偏低，供需缺口就越来越大。这就是一二线城市房价在各种“泡沫论”的预测下不断走高的原因。从这个方面看，房地产市场的“供给侧”改革极为重要。
背后的政治经济学故事
为何增长越快的城市，更倾向于朝外发展，而不是朝上发展？
我们在论文中揭示了背后的政治经济学故事：地方官员不仅要推动城镇化的发展，同时也关心城市的GDP和财税增长，后者是决定官员晋升的重要指标（KPI）。在GDP和财税增长指标上，不同地方政府之间是竞争关系；而地方主政官员的战略选择，会决定城市扩张的空间特征。
刚才已经提到，城市用地指标是从住建部、国土资源部一级级争取下来的。当城市官员想发展城市时，面临“向上发展”和“向外扩张”两个选项：前者不用增加用地指标，但要对旧城进行改造，拆迁成本较高，而且在老城区建高楼可以发展金融业、服务业、高科技企业，但不可能大力发展制造业，对GDP和财税的推动力相对有限；后者需要向上级争取更多指标，要花很多的努力与上级政府谈判，但便于推动工业化和土地财政。最后呈现的结果是，发展越快的城市，越倾向于向外扩张，而不是集约使用稀缺的土地。
图3、图4：地方主政官员变化与城市扩张的空间特征（Wang， Zhang， and Zhou， 2016） 这个故事得到了一定的数据支持。我们收集了省会城市、副省会城市、地级市的官员晋升数据，构造了地方官员晋升强度的系数，中间值以上的是高激励（high），中间值以下的是低激励（low）。研究发现：一个城市的主政官员从高激励官员换成低激励官员（high to low）后，地块离城市CBD的平均距离更近了，总体容积率也更高了；另外一个城市的主政官员从低激励官员换成高激励官员（low to high）后，城市向外扩张的强度也是由低到高的。
我们作了进一步分析，发现年轻官员更倾向于城市“向外扩张”，而年老官员更倾向于“向上发展”。年轻官员更关心晋升，更希望在GDP和财税指标上脱颖而出，有更大动力向上级争取用地指标。年长官员这方面的的意愿要弱一点，也更可能选择“向上发展”。用类似的方法，这个故事也得到了数据的验证。
过去我们看到中国城市的空间扩张，背后当然有很多因素在起作用，我们这里想到的是官员的作用。他们的竞争激励塑造了他们对城市空间扩张不同的选择，使得中国的城市化、工业化与经济发展并行。因此，中国的大城市在有限的建成区面积当中既有容积率偏低的住宅，又有占地广阔的工业区，相比纽约、东京，北京和上海不仅建成区面积狭小，而且工业园还占据了相当的面积，这是中国城市发展独特的空间特征。
地价上涨的三个效应
再简单说一下我的第二个合作研究，合作者是普林斯顿大学博士后陈婷、北大光华教授刘晓蕾以及普斯顿大学经济系教授熊伟。初步的数据分析表明（见图5），在过去的2000—2015年中，商业用地价格是指数式的增长，工业用地价格增长缓慢。以2004年作为起点，工业用地涨了5倍，商用地的价格涨了20倍。
图5：2000-2015年的地价（Chen， Liu， Xiong， and Zhou， 2017） 在2000—2015年的企业投资当中，从2007年以后，制造业企业的土地投资比例越来越高，达到30-40%，其中主要是对商用地的投资，制造业企业买那么多商业用地干什么？很多企业把相当一部分投资用在囤地上（见图6）。