一线房价跟土地供应没关系？北大学者：经不起推敲

周黎安：中国房价不断创新高背后的“政治经济学”

来源：北京大学光华管理学院公众号

北大光华周黎安教授曾就“中国城市扩张的空间特征”发表论文，研究发现：发展越快的城市，越倾向于向城市外围扩张，楼房层楼偏少，而不是集约使用稀缺的土地。这些城市新增人口多，住房刚需不断增加，但土地供给在收紧，新建楼房又偏低，供需缺口就越来越大。

北大光华“思想光华媒体沙龙”本期聚焦房地产行业，周教授出席沙龙并结合研究发表主题演讲。本文根据周教授演讲编辑整理。

最近这段时间，北上广深的房价飙升引起了广泛关注，也引发了很多讨论。有人比较了北京、上海、东京、洛杉矶建成区面积，发现东京的建成区面积是北京的4-5倍，可以容下北上广深。我相信这个是事实，再看中国城市建设用地占国土面积的比例，大约是0.7%，远低于日本、德国、法国，也低于美国。

为什么中国土地建设用地会出现这种特征？这跟我国特殊的土地管理制度有关。一个城市要扩张，首先要得到住建部、国土资源部批准的用地指标。也就是说，我国的城市建设用地一直在住建部、国土资源部的计划框架里，现在的计划标准是：每新增1万居民，能得到1平方公里的建设用地。给定从中央到省政府的城市建设规划和用地指标，地方政府要拿到更多的建设用地指标，必须想各种办法做大预期人口规模，比如新城再造、宜居城市、旅游城市、新技术产业园。这中间涉及地方政府跟上级政府之间的协商过程。

目前来看，一线城市一方面涌入了大量人口，另一方面，每次一、二线城市房价的上涨，都会导致该地政府收紧住宅用地的供应。以北京来例，2004年之后，北京住宅土地供应大幅度减少，2016年新增土地供应只有2004年的1%。我看到国土部的官员辟谣说，一线城市的房价跟土地供应没有关系。这个话是不是经得起推敲，大家可以用最简单的经济学常识分析。

发展越快的城市，容积率越小

房屋供给与土地建设用地的面积和规模有关，也与空间扩张的特征有关。即使城市建设用地的面积是固定的，但是在给定的城市住宅用地上，如果楼层盖得越高，居住的人口就越多。所以容积率（FAR）是一个非常关键的参数，如果容积率足够高，也就是单位面积土地上的建筑面积越大，那么，有限的建成区面积也不是问题。过去20年，中国城市的空间扩张有何主要特征？什么因素塑造了这些空间特征？

为了研究这个问题，我与王之（复旦大学经济学院助理教授）、张庆华（北大光华副教授）收集了我国202个地级市2000-2012年期间所有的土地交易数据，侧重住宅用地，包括每个地块的容积率、地理位置、交易价格、拍卖类型等相关信息。

上图上，横轴代表1990年至2010年的人口增长率，纵轴是这个城市的平均容积率，你会发现二者存在一个负相关关系。这说明：这20年间，城市人口增长越快的城市，容积率越低，即新建楼房的总楼层越少。典型如北京、上海，容积率在1-2之间，这跟我们对国外繁华城市高楼林立的印象是相悖的。跟纽约、东京这些国际大都市比，我们的北京、上海不仅建成面积小，楼也偏矮。