绿地从地产主业转向多元化发展 转型骨感大股东抛售股票(3)

捷报还在陆续传来，2017年一季度，绿地成功中标杭州湾PPP二期项目，并先后签约河南高速公路、仪征枣林湾生态园等一批项目，新签项目总金额418亿元，同比大幅增长471%。目前正在推进的南京地铁5号线、杭州湾PPP一期等已落地项目已经取得节点性进展。

绿地还在为自己打开一扇又一扇新的窗，特色小镇；基建PPP “大平台、大项目、大联动”；校企合作切入高成长产业。

下了大功夫的调整

要转型并不易，道路要走宽的背后，绿地也不得不对房地产主业做出新思考。现在，有一件事情确认无疑，绿地房地产主业的天平已经倾向了住宅。

土地储备端的表现已经十分明显，绿地2016年拿下68个项目，权益建面1468万平方米，在新增的土地储备中住宅项目占比69%。在区域结构上，一二线重点城市项目占比86%。

从销售结构看，住宅的比重正在赶超商办。按照中信建投的研报，2014-2016年的三年间，绿地住宅的比重分别为46%、51%-64%。商办则分别占比54%、49%-36%，呈现下降。

绿地董秘办方面的总结，这正是按照市场、按照人口流动的需要，向一二线城市、向住宅为主所进行的调整。反映在全年业绩中，一线城市项目贡献了销售额占比的31%，其中上海地区以438亿元的销售金额夺下区域第一。

张玉良认为这是绿地下了大决心的调整。因为商办市场变天了。当天，他自己也向股东坦承，近两年办公楼需求下降后，绿地办公楼退单量也在增大。

按照张玉良自己的介绍，自去年四季度以来，绿地在去库存和重运营两个维度上进行了强化突出。对于在建的和已建的商办项目，绿地通过市场的需求进行改变。对于资产回报率比较低的商办项目，转向运营。

在控制成本上，绿地也下了大工夫。特别是对一些标准化的产品，张玉良给出了硬性指标—一定要在采购环节上降成本，提高收益，缩短开工到交付的时间。

装修对产品溢价的带动，张玉良看在眼里，不过对比同行，他认为绿地住宅项目全装修比例比较低。“所以这两年里，绿地在加大全装修比例的房子。未来要实现10%-20%的数量增长。在成本控制上，通过集中采购的方式可以给消费者带来附加价值，从而进一步促进销售。”张玉良说道。

加强资产回报率则是另外一方面，按照他的介绍，绿地接下来还要做办公REITs，在控制好成本后，这部分资产投资回报率有望从现在的3%达到至少5%。另外，绿地也在大规模推酒店式公寓，通过酒店式公寓的经营跟REITs变现，来解决资产回报率跟销售利润率低的问题。