海外炒房团覆灭记：次贷重演之下 安有完卵？(4)

加拿大的房价在2008年美国次贷危机后只是小幅下调后就一路绝尘向上，早已经炒作到脱离居民经济能力基本面，近期加拿大皇家银行的研究报告就指出大多伦多地区在去年第四季度的住房负担能力已处于上世纪80年代中期以来第二差的水平。

当房地产在热钱炒作下飙升，赚钱效应吸引吃瓜群众进场，在低利率环境下，投机者大胆的加杠杆，为了取得贷款，就会通过伪造收入证明等不正当方法获取贷款，而中介为了高额报酬，也在配合进行造假，直到房地产泡沫受到外界制约，正反馈停止，甚至造成逆向反馈，最后爆发危机，而HCG则将首当其冲。

而外界制约主要有以下因素：

1、 加税，打击海外炒房团。温哥华所在的省推出了对外国购房者征收15%物业转让税的政策，以求遏制温哥华房价不断上涨的势头。

2、 美联储进入加息周期。美联储带头加息回收流动性，各国央行也都亦步亦趋，而根据NBF研究如果将五年期利率提高100个基点，温哥华和多伦多每月的抵押贷款偿付将分别增加9%和7%，届时能否抵挡加息的冲击是要打上个问号的。

3、 中国加强了外汇管理。2014年中旬以来中国外汇储备缓慢下行，在2017年1月甚至跌破3万亿水平。今年初外管局就再三重申：“境内个人办理购汇时，不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。”不难想象中国海外炒房团资金将受到制约，来自中国的输血减少。

是不是觉得似曾相识，2008年美国次贷危机也是同样的路径：低利率环境，热钱不断炒高房价，然后加息，爆发危机，熟悉的配方熟悉的套路，如有雷同，绝非巧合。

外国的月亮并不比中国圆。外国的房地产市场化程度要远超中国，政府能选择的调控手段远低于中国，没有限购限售等，且土地供给也是自由流通的，值得注意的是，海外购房的杠杆远超过国内，以澳大利亚为例，新增的购房者中零首付占到了40%，这是无限杠杆啊。所以海外房地产市场出现泡沫后，在外界条件制约催化下，往往以市场出清的方式消解泡沫，这个过程无疑是惨烈的。

加拿大房地产泡沫膨胀的状况已经超过美国当年，已经成为一个随时爆炸的炸弹，HCG问题的暴露预示了加拿大房地产市场已经进入倒计时，最糟糕的后果就是重演2008年次贷危机。HCG若是继续被挤兑，最后流动性枯竭，也没有进项资金，最后在房地产市场出现抛盘，或将成为第一个倒下的多米诺骨牌。

也有人说HCG拥有约150亿加元的房贷资产，只占加拿大加元抵押贷款市场的1%，而加拿大财长也称：不排除在必须时展开全面救助，不会引发美国次贷危机那样的系统性危机。但是，如果你看到一只蟑螂出没，代表屋子里某个角落有一群蟑螂。一叶知秋，HCG暴露出的问题或者只是整个行业一例。

当海外炒房团用炒中国房子的逻辑和经验炒海外房地产时就已经注定失败了。

据加拿大房产协会5月15日公布的数据显示，多伦多房屋基础价格指数四月上涨5%，这是自2005年以来录得的上涨幅度第二高的数据，但是房产市场的卖盘数量明显增加，而成交量却下降，房价将出现松动。

而澳大利亚在税务办公室（ATO）登记有房产投资的180万人中，三分之二的人申报了房租亏损，也就是说房租无法冲抵月贷款利息。澳大利亚的银行也收紧了房贷，将外国投资者购买公寓的印花税税率从3%上调至7%。

尾声：

当年海外炒房团攻城略地的消息常常见诸报端，如今加拿大房地产市场已岌岌可危，海外房地产市场的市场化程度远超国内，泡沫不会得到小心呵护。覆巢之下，安有完卵，海外炒房团钟爱的其他城市如新西兰、澳大利亚、瑞典的房价也已经有过热泡沫化趋势。海外炒房团脚步或该停下了，还是脚踏实地干点实事吧。

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