董藩：不能因为购房者还贷压力大 就推断房价有泡沫(4)

董藩：这么多年，中国的房价并没有出现明显的下跌。而日本、美国等国历史上的房价大幅下跌有自身的历史条件。首先以日本为例。在签订广场协议后，日元大幅升值，大量的外来资金流入日本市场，主要是进入流动性比较好的日本股市及房地产市场。此后，日本政府出台了固定资产税、都市计划税，改变了土地租约的时间，导致外资撤出，引发了房地产价格的大幅下跌。而日本较为罕见的经济和人口均轻微萎缩的经济体，导致房地产需求不增反减。再比如美国。美国次贷危机的发生和“两房”的联邦政府信用担保、零首付、经济政策的变动有关。

目前，中国房地产市场并不存在明显的房地产泡沫问题。原因是国内的首付比例非常高。虽然国内一线城市房价很高，但实际上的杠杆率并不高。这与与西方国家差别很大。二是不应简单地因为国内购房者还贷压力大可能很大，就推断房价形成了泡沫。实际上，房地产市场非常稳定。房地产按揭贷款的违约率非常低，各家银行平均仅为1%左右，从安全性上考虑，质量远远好于其他金融资产。中国人平均还贷年限在6-7年左右，还贷速度之快，在西方来讲非常少见。整体上，中国的房地产市场大致稳定，整个金融业的利润，在很大程度上是由对开发公司、对按揭贷款购房者发放贷款所创造出来的。

钟伟：2014年初中国房地产投资和销售进入“断崖式下跌”，2015年3季度到2016年1季度，楼市调控持续放松。今年以来，强调地产回归居住属性，抑制地产泡沫的举措不断。各种行政措施和预期调控措施不断出台，在两位看来，应如何构建中国楼市调控的长效机制？

张明：第一，各地政府应该增加居住用地的供给，只有增加供给，才能最终抑制房价上升。但要让地方政府做到这一点，首先必须加快财税体制改革，让地方政府的财权与事权更加匹配，降低地方政府对土地出让金的依赖程度；第二，应该尽快推出房产税，但推出房产税的前提，是中国政府降低对居民部门征收的其他税费，中国居民部门的实际税负，从国际范围内来看已经非常高了；第三，应该向民间资本真正开放教育、医疗、养老等服务业。只有让优质公共资源的分布更加广泛，才能降低通过买房来获取稀缺性公共资源的激励。