董藩：不能因为购房者还贷压力大 就推断房价有泡沫

来源：外管局主管杂志《中国外汇》

主持人：钟伟博士，《中国外汇》副主编

嘉宾：张明博士， 平安证券首席经济学家

董藩博士，北京师范大学政府管理学院教授

从1998年以来，中国商品房市场逐渐发展，同时伴随着快速城市化进程和人口迁徙。房地产热在中国已持续了20年，房地产持续扩张对中国经济的影响日益引人注目。在过去三年，中国房地产则经历了大落之后的大起。当下抑制房地产泡沫已成共识。中国房价已到了拐点了吗？如何评估房地产金融风险？如何构建房地产长效调控机制？

钟伟：欢迎两位参与本期的“圆桌”讨论。中国房地产经历了急风暴雨般的20年，房价也一路飙升，两位能否比较一下，北上广深等一线城市核心区的房价，和纽约伦敦等世界城市相比，中外大城市的房价到底处于怎样的状态？中国一线城市房价是否已比西方大城市更贵了呢？

张明：对于处于不同收入水平的国家而言，比较房价绝对水平的意义不大，更重要的是比较一些国际通行的研判房价高低的指标。从房价收入比来看，截至2016年底，深圳的房价收入比超过45年，北京、上海的房价收入比约为35年，广州的房价收入比超过25年。从这一指标来看，深圳的房价已经是全球大城市中最高的，北京与上海的房价与香港持平，广州的房价与伦敦与新加坡持平。从房价房租比来看，深圳的房价房租比超过70倍，北京、上海与广州的房价房租比都在50倍左右。从这一指标来看，深圳的房价仍是全球大城市中最高的，北京、上海与广州的房价则与东京、香港与伦敦持平。综上所述，中国一线城市的房价已经不亚于西方大城市。

董藩：首先，我不主张将国内北、上、广、深等城市核心区域房价和纽约伦敦等城市核心区域的房价进行比较。因为不同国家的房产在法律规定的类别、实际的环境、价格的计算方式等方面的差别非常大，在一起比较并不合适。随便说三点：其一，中国的房产存在40年或70年的土地产权的限制，但国外基本没有此种限制；其二，国内和国外对房产的面积计算方式不同。按照建筑面积得出的面积通常比按照套内建筑面积得出的面积多25%左右；其三，国内、国外的房屋质量差别非常大。国内的很多房屋在自身的物理属性、设计、物业管理、使用的建材、功能安排、周围配套等方面与西方差别很大，受到自身所在城市及区域的供给和需求等决定因素的影响。