董藩：不能因为购房者还贷压力大 就推断房价有泡沫(2)

假设能够比较的话，笼统地看，大致情况如下：美国纽约房价较贵的区域是曼哈顿，与之类似可比的是北京的国贸与金融街。而相比之下，前者的房价还要高于后者一些。具体高多少并没有统计的数据，估计可能在20%-30%左右。值得注意的是，纽约曼哈顿的豪宅价格要比北京的豪宅贵很多。但像纽约这样的城市，曼哈顿以外地区的房价与曼哈顿相比则下滑得很快。纽约曼哈顿外围很多区域的房价可能与北京四环内的房价差不多。英国伦敦也是如此，它与国内城市在城市面积、人口密度、建筑容积率、建筑密度等指标的差异较大。但伦敦的豪宅价格相比国内北、上、深的豪宅价格仍然要高得多。

钟伟：房价持续上涨的惯性几乎已成为一种无法挑战的信念，例如有开发商声称，在其有生之年，看不到房价下跌。如果我们将房价的拐点定义为绝对房价微涨甚至有所回落，那么中国房价是否已到了拐点？这种拐点是全国整体房价止涨，还是不同城市出现加速分化？

张明：从短中期来看，分化依然是不同城市的房价大趋势。我们可以从两个维度来看房价的分化。一是人口流动，目前，具有购买力的年轻人口，依然在向一二线核心城市流动；二是优质公共资源的分布，目前，优质的教育、医疗、养老等公共资源，依然集中在一二线城市，特别是一线城市。这就决定了，未来中国核心城市的房价仍有可能处于高位，而外围城市的房价很可能会持续处于低位。考虑到中国人均收入水平、人口老龄化、潜在增速下降等问题，应该说，房价全面暴涨的阶段已经结束，只是未来房价如何调整仍面临较大的不确定性而已。举例而言，如果雄安新区若能成为分担北京非核心功能的集中承载区，同时京津冀区域协同发展良好的话，那么北京房价继续暴涨的可能性就几乎没有了。

董藩：理论上，若把房地产作为一种投资品，其价格应该有涨有跌。从世界房地产市场的经验来看，一个大国，在没有经历外部特殊因素冲击的情况下，其房价原则上应该是长期上涨的，上涨表现为一种规律，下跌只发生在特殊情况下。究其原因主要有五个方面：一是房价供需关系的特点与一般商品不同。在房地产市场上，供给的弹性小，需求的弹性大；二是对房地产的需求原则上只会扩大而不会缩小。以住宅为例，人们对住房的面积、数量的需求原则上会不断扩张；三是房地产这种商品没有替代品，导致对其需求无法转移；四是房屋和土地连在一起。而土地作为唯一不折旧的固定资产，其价格在一般情况下继续升值，且其每年上涨的幅度会高于房屋作为建筑物的折旧率，即价值贬损幅度，因此会带动房价整体上涨。五是货币发行量越来越多，最终这些多发行的货币主要凝结房屋和土地上，就推动了房价继续上涨。以上五个原因共同决定了房价的长期走势。特别是在一个大国，房价的运行轨迹会更加规律而明显，原则上下跌仅在战争、瘟疫、地震、大的税制调整、经济危机等重大、意外因素的冲击下偶尔发生。