刚需购房人何时买房最合适？(2)

2009年，中国经济率先从国际金融危机中复苏，宽松的信贷和投资政策使得2009年房价过快增长。为遏制房价过快上涨，从2010 年4 月14 日起，各部门接二连三地出台调控措施，最后调控姿态升级到坚决遏制，国四条、国十条、全面叫停销售定金等高密度政策可谓空前严厉。例如，国务院出台多项通知，明确房地产调控以遏制房价上涨；房贷政策方面，将首付比例调整到30%以上，二套房首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍，暂停第三套房贷款；同时部分城市开始限购，北京等一些房价过高的城市颁布家庭限制购房套数政策。这一系列的政策组合号称“史上最严厉的调控”，这次调控在当时取得了较好的遏制房价上涨的效果。

下面，看看几个重点城市当时的房地产调控效果。先看北京。2010年4月出台房地产限贷政策后，北京二手房价格增速开始放缓，配合2011年3月的限购限贷以及加息升准的货币政策，2011年5月份，北京房价增速由正转负，且此轮增速下滑一直持续到2012年2月。此后，在宽松货币政策的刺激下，北京房价增速从2012年3月开始由负逐渐转正，并持续上升至2013年11月（参见上图）。面对房价再次回升，2013年4月，北京房地产限购限贷升级，二套房首付比例提高至70%。此后，北京房价增速逐步下滑，2014 年9月，北京房价同比增速为负（-2.40%）。此轮增速下滑一直持续至2015年初。 2015年2月，北京二手房价格同比增速为-4.1%，3月北京市降低二套房首付比例至40%，同时在货币宽松的助推下，当月房价降幅开始收窄，两个月后由负转正。 2015年5月，二手房价格增速3.50%，随后一直保持上升趋势，2016 年4月当月同比增速为37.20%。

再来看上海、深圳的房价走势，基本与北京相似——在调控政策出台后，出现房价增速放缓甚至房价下跌的情况。

只不过，上海、深圳这两个城市房价出现增速放缓的时间和幅度不完全一致，只有深圳出现过房价增速下滑10%以上的情况。

二线城市历次房地产调控的市场表现

或许你觉得北京、上海、深圳都是一线城市，房价走势不具有代表性。那么，再来看看几个二线城市的房价走势。在此，以杭州、南京、武汉、石家庄为例，这些城市分布在东部发达地区、中部地区、华北地区，在二线城市中具备较高的代表性。

不难发现，在前几轮调控期间，杭州、南京、武汉、石家庄这些二线城市的房价都出现增速放缓甚至下滑的走势。但即便如此，这些二线城市的房价也没有出现价格下跌10%以上的情况。反而在调控政策放松后，各城市出现房价快速上涨的态势，每轮上涨增速的幅度都要高于下滑的幅度。由此可见，我国一二线城市的房价基本上是涨多跌少的情况。