李迅雷：每过一年 离房地产熊市就近一年(3)

居民收入结构的改善一般要经历较长时间，若不通过经济危机事件等意外，贫富差距的缩小很难实现，这也意味着持续了那么多年的高房价、高股价等资产荒现象仍然难以在今后几年内就消失。

产业结构变化致各地房价分化

前面曾提到人口流向对房价的影响，其中一个主要观点是中国正在经历大城市化过程，所以一二线城市房价走势较强。如果再进一步观察，会发现并不是所有大城市（常住人口超过100万）的人口都以相近的增速在膨胀，有些城市增长较快，有些大城市人口在减少，这与中国的产业升级和产业结构演进有关。

比如，近年来东北地区房价的下跌，与该地区GDP增速大幅回落有关，传统的重工业优势不再，债务率上升，产能过剩导致就业机会减少，于是人口向外转移。尽管振兴东北老工业基地喊了那么多年，但在产业升级和经济转型方面似乎起色不大。因此，尽管东北也有沿海开放城市，但就像美国的汽车城底特律，虽然曾经有过的繁荣景象，但汽车业的衰落导致城市的破产，房价也随之大幅下跌。

又如，深圳这几年来人口的大量流入，与深圳金融与高科技产业的崛起有关；世界银行今年1月26日的一份报告指出，以广州、佛山、深圳及东莞组成的珠三角都市区，已超过日本东京，成为全球面积最大、人口最多的都市区，人口超过阿根廷、澳洲或加拿大，达4200万人。而随着广深产业转移，广州、深圳的大量人口必定会更多地流向周边地区，如东莞和佛山，从而带动这两个城市房价的上涨。过去讲广东要腾笼换鸟，如今东莞正在实施的是“机器换人”，因此，珠江三角洲地区房价的上涨，与制造业产业升级导致人口大量流入与收入水平提高有很大关系。

再如，上海、浙江、江苏这一轮房价的上涨，与三次产业中服务业比重上升和先进制造业的发展有明显的相关性，如上海的服务业比重这几年来快速上升，目前已经超过70%，浙江主要靠杭州等城市互联网、云计算、人工智能等相关产业的高速发展，对人口产生虹吸效应，从而拉动了房价上涨。相比之下，宁波与温州几年来乏善可陈，故房价表现疲弱。总体看，长江三角洲地区经济潜力仍比较大，上海的产业结构优化对周边城市的辐射效应也更加明显。

总体看，始于2015年的房价上涨，就是一个结构性的房地产牛市，除了长三角和珠三角这两大地区房价涨幅较大外，其他两个地区是京津冀与中部的武汉、郑州、长沙等城市集群。

这四大区域板块也是为中国GDP贡献份额最多的前四大地区，同时也是发展经济前景较好的地区。房价不仅反映供求关系，同时也反映了购房者对房屋所在地的经济发展前景和公共服务提升的预期，就像买股票就是买未来一样，房价也是未来社会经济环境与福利的贴现值。

外部因素对国内房价构成负面影响

由于国内货币的超发导致资产荒，资产荒又使得国内资产估值水平偏高，于是国内的企业、机构投资者和居民通过各种途径增加海外投资的规模。2015年中国成为规模仅次于美国的境外直接投资最多的国家，这其实也是货币超发后外溢的表现。

过去三十多年来，中国由一个农业国变为全球制造业第一大国和外贸出口第一大国，外汇的大量流入使得人民币持续九年升值，但2014年之后，人民币开始贬值，外汇储备也随后开始下降。同时，美元指数持续走强，尤其当美联储开始加息之后，人民币的贬值速度明显加快，导致国内居民的换汇需求大幅上升。