李迅雷：每过一年 离房地产熊市就近一年(1)

转自微信公众号 lixunlei（ID: lixunlei0722）

预测未来房价走势存在巨大需求，因为国民大部分积蓄配置在房地产上。影响房价的因素很多，随便找一个指标画一条曲线，就可以与过去的房价走势做相关性分析。但只凭这一个变量就可以预测未来房价走势了吗？如果可以这样预测的话，那发财岂不是太简单了。事实上，许多所谓的预测结果在逻辑上都不堪一击。

本文从六个变量分析房价，因为经济体错综复杂，不能仅用一个侧面或两个侧面来反映其特征，或像立方体，每一面都会相互作用着影响经济或房价。

影响房价最重要的因素——人口

关于人口因素对房价的影响，我写过不少文章了。正如中央工作会议所言，房子是用来住的，不是用来炒的。人口因素对房价的影响，可以找到不少证据，如2012年之前，一二线和三线城市的房价涨幅非常一致，2012年之后，一线城市的房价快速上涨，大大超越了二三线城市的涨幅；2015年开始，二线城市的房价涨幅也开始扩大。

房价这种从普涨到结构性上涨的切换，与人口年龄结构、人口流动有明显的相关性，如中国劳动年龄人口（15-59岁）的净减少是从2012年开始的，当年减少了345万。此外，从2011年开始，中国新增外出农民工数量也首次出现了减少，故人口年龄结构与人口流动两个因素都导致房价普涨时代的结束。

在房价涨幅较大的二线城市中，合肥和厦门尤为引人注目，据说2016年的涨幅分别列第一和第二。如果从二线城市过去10年人口增长幅度看，恰好又是厦门第一、合肥第二。但同样的省会城市如西安，或同样的计划单列市如大连，2015年的人口居然是减少的，这可以解释为何这两个引人注目的城市在全国房地产火爆的2016年，西安房价几乎没有涨，大连房价是下跌的原因。

从2015年开始，中国的流动人口数量首次出现了减少，净减少超过500万，这意味着什么呢？我认为意味着中国的城镇化进程步入后期，尽管大部分学者并不同意这一判断。据国家统计局的数据，2015年新增外出农民工的数量只增加60多万，其中80%以上流向地级以上城市——这也印证我的一贯判断，即中国正在经历的是大城市化进程，而非城镇化，2015年二线城市房价的崛起，正是大城市化快速推进的体现。

大城市的优势在于教育、医疗和文化娱乐等公共服务的资源比中小城市优质且丰富得多，就业机会和薪酬待遇等也优于中小城市。当中国成为中高等收入国家之后，恩格尔系数下降，服务消费比重不断上升，这就是人口不断流向大城市的原因所在，这也是中国不同类别城市房价自2012年开始出现分化的原因。

从人口老龄化角度看，中国未来的房价肯定是不乐观的，因为老龄化意味着房地产总需求长期回落，也就是说，每过一年，离房地产的熊市就会近一年。中国人口基数庞大，不像美国可以通过移民来缓解老龄化问题。因此，人口流向和老龄化决定了今后中国这一轮房地产上升周期中，不再有普涨行情，只存在与大城市化相关的结构性行情，但趋势并不乐观。

货币膨胀是导致高房价的主要因素

我曾经写过一篇文章《从人口现象到货币现象》，提出2011年之前房价上涨主要是人口现象，2011年之后房价上涨主要是货币现象。理由是2011年之后，中国新增农民工数量出现了下降，此外，房地产开发投资增速也从33%回落到2015年的1%。根据中国指数研究院的数据，从2011年6月至2016年6月这五年中，全国100个城市的房价加权平均上涨了28.4%，但同期M2增长了近100%，GDP增长了近50%，但2011年之前10年房价涨幅超过M2增速，说明近年来房价涨幅已经趋缓了。