停车位里的陷阱：购买协议陷阱不少 变相租赁仅20年(3)

严跃进认为，虽然购买协议中存在很多对业主不利的条款，但有时业主迫于开发商的强势地位还是会无奈地选择接受。

“当我想要跟开发商修改协议内容时，开发商却告诉我，想要买就只能签这个合同，不然拒绝出售停车位。”在王志看来，开发商实际上是通过签订霸王格式条款的方式，变相迫使刚性需求业主购买车位。

变相租赁仅20年

相对于合同内容里的条款陷阱，王玉臣则提醒消费者应当注意购买合同本身的问题，警惕开发商“以租代售”。

“目前，小区中的车位分为有产权证和无产权证的车位。对于没有产权登记的车位，一般而言，要么属于人防工程的一部分，产权归国家所有；要么属于占用业主共有部分的车位，产权归全体业主所有。作为非产权人，开发商办不了产权登记，也不能转让。”王玉臣说，“严格从法律角度来看，这种转让合同是无效的。”

王玉臣告诉记者，在实际操作中，有些开发商会忽悠业主，称即便是无法办理产权证，也会跟业主签订租期长达70年的车位租赁合同，甚至会在租赁合同上写上“车位使用权年限与地面上的建筑物的土地使用权年限一致，即70年”，让业主以为即便没有产权也可以在70年内使用车位。

在王志提供的购房协议中，法治周末记者就发现了类似的条款。该条款内容显示为“车位使用权的时间同乙方所购住宅一致，并且业主对此完全认可且无异议”。

“但事实上，租期长达70年的租赁合同，从第21年起就已经无效了。”王玉臣提醒，“我国合同法保护的租赁合同的最长期限是20年，如果超出20年的都是无效的，不受法律保护。而且，很多开发商实际上是项目公司，名义上属于某某大集团，但开发了某个项目后不久，有可能就消失了。”

那么，小区业主该如何辨别小区车位是否归业主共有？

王玉臣提示，可以通过信息公开的方式到相关的规划部门调取小区的建设工程规划许可证及附图附件，通过上面的经济技术指标表及图示等去分辨具体的规划情况。

“如果显示是公共道路或者小区绿化，那么这上面的车位就应当归全体业主所有；如果规划上显示是非营利性配套，也属于全体业主所有。”王玉臣补充说，还有一个比较简单的辨别方法，如果车位不是人防工程，开发商也没有取得预售许可证，不能办理产权，一般都属于全体业主所有。如果有业主遇到了车位纠纷，可以采取信息公开、违法查处、诉讼等法律手段维护自己的合法权益。