买“离婚所得房”入住后被要求搬离 背后复杂纠纷苦煞买房人(4)

包华：“从目前来看，应该是法院通过司法裁判的方式确认了我们这一次的消费者购房的合同是被解除，或者撤销的。如果法院基于司法裁判解决了购房人的买卖合同，所以基于该买卖合同的不动产登记也就失去了法律效力，买房人就需要腾房了。现在我们要关注的一点就是这个购房人在买卖的过程中，在签署合同并且履行合同的过程中，是否出现了法律中所规定的一些违法事项。”

经济之声：能否解释一下，什么是恶意取得房产及善意取得房产，法律上是如何界定的？

邵桐：“我们国家物权法的第106条就规定了善意取得的3个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在此案件中，第一，买房人在买的时候，不知道这个卖房人是无权处分的，而且也不知道这个房屋在法院的判决当中已经被判给了这个卖房人的前夫；第二点是她是否支付了合理的费用，因为她买房是通过中介进行的，所以应当是支付了合理的价格；第三，她已经经过了房管部门的依法登记。因此除了第一条目前无法判定以外，其他两条都是符合条件的。如果关于第一条她可以提供充足的证据，是可以被认定为善意取得不动产的。”

经济之声：买房人现在不愿意腾房，她想要拿回房产，或者让卖房人按照现价退还房款，但现在卖房人又没钱可退，现在买房人该怎么办？

邵桐：“如果通过诉讼的途径，现在应该有两种方式供买房人选择：第一就是他与卖房人的前夫起诉，在获得了一审的支持的情况下，买房人如果认为自己是善意取得，符合法律规定，可以通过上诉的程序，由二审法院来重新对这个案子作出一个裁定。如果上诉人错过了上诉期，也可以向法院申请重新审理这个案件，也就是我们民诉法所说的申诉的渠道。还有一种方式就是如果前两种自动途径都无法走通，那么也只能由买房人去起诉卖房人，然后再获得一个法院的司法判决，然后通过强制执行追回自己买房款的损失。”

包华：“从买房人的角度来讲，她应该向法院表明自己是善意取得。所谓的善意一方面是我不明知有这种情况发生，第二是我已经尽到了我的审慎义务，比如房屋登记等，这些都能够表明购买人是善意的，他并没有跟卖房人串通，也没有想取得任何违法所得。用这种方式证明善意取得之后，我既然已经取得了不动产登记，我买的价格也是市场价格，我就应该基于不动产登记的程序，取得该房屋所有权，而且被依法保护。首先，在诉讼程序没有完结之前，购买人应该坚持这个口径，而且自己证明自己是清白的，不要因为一时诉讼上的不顺利，就放弃这样一个诉讼手段；第二，卖房人也很委屈，说有一系列的事情发生，如果卖房人谈到的这一系列事件都是客观存在的，可能会涉及到民商事以外的问题，比如是否构成刑事上的诈骗，这些内容都需要公安机关进行进一步的调查，我也希望卖房人能够振作起来，把自己的事情想清楚，然后向相关的职能部门进行反馈，启动相应的调查程序。”