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算力智库三大维度透析，是真种子，还只是透支预期？因“创投+孵化”受益的六家上市园区概念股还能分享科创板盛宴多久？

截至7月8日晚间，以中国通号（688009）、中微公司（688012）等9家公司确定了本次发行价，这些公司将在7月10日迎来网上、网下申购。今天起至7月12日，单周共有22家企业发行。券商观点普遍认为，科创板为创投基金提供了一条便捷的退出通道。注册制有利更多前沿科创企业加大直接融资力度，有利孵化类园区标的，特别是其中的上市创投园区标的或成为赢家。然则这些科技园区实际投融资的收益如何？能否持续性在二级市场分享科创板行情红利？算力智库经过综合研究对比，希望为投资者提供有效的逻辑参考。

科创板标的受益上市园区都有哪些“佳丽”？

算力智库跟据wind数据进行整理，截止7月5日142家科创板受理公司的注册地分布来看，头部效应非常明显，主要集中于于北京市、江苏省、广东省、上海市、浙江省等经济发达省市。

据算力智库更精确的统计，接近90%的科创企业都来自这几个标的科技园区。他们是，张江高科技园（张江高科600895）、中关村科技园（中关村000931&电子城600658）、苏州高新区/苏州工业园（苏州高新600736）、武汉“光谷”（东湖高新600133）、杭州天堂软件园等。在科创板受理企业方面，各大产业园区也在各自优势领域发力，形成了别具一格的特色产业优势。

嗅觉灵敏的二级市场，早就关注到了科创板和科技园区间的联系。今年上半年，园区运营商中的上市公司市北高新（600895）、张江高科（600604）、复旦复华（600624）等均在资本市场表现不错。

那些与“创投+孵化”不得不说的故事

自2018年11月15日开始，受科创板消息影响，园区概念股高歌猛进领涨两市，龙头市北高新一字涨停，连续15个涨停，复旦复华也有连续11个涨停的记录，张江高科等也是前呼后拥，霸屏A股。

然而，这些因为创投孵化预期带来资本市场红利的产业园区运营商的业绩是否真的都来自于创投孵化呢？

先来看看几位“佳丽”曾经在公开市场上被广为传颂的与“创投+园区+孵化”的料有哪些？

张江高科（600895）

张江高科作为园区类创投模式代表，其在公开资料中显示;作为张江科学城开发建设主力军之一,重点布局科学城物业的开发运营科技创新企业的投资、服务及孵化等,有望受益于上交所科创板设立;17年实现现金出资4.64亿元,其中通过我司参股48%的深圳市张江星河投资企业(有限合伙),主导投资布局了云从科技、格诺生物、美味不用等等一批科技领军企业。

中关村（000931）

公司主要参与中关村科技园区基础设施和创业环境建设,持有北京清大文创投资管理有限责任公司以及北京中关村青年科技创业投资有限公司88.75%股权。

东湖高新（600133）

园区类创投模式,科技园板块的经营主体为公司全资子公司科技园公司,重点聚焦新一代信息技术、智能制造、生命科技等国家重点支持的战略新兴产业;17年在建及开发运营的主题型园区数量17个,建设运营规模超过340万方。

苏州高新（600736）

与创投集团等其他投资方共同发起设立苏州融联创业投资企业(有限合伙),同时,共同发起成立苏州高新创业投资集团融联管理有限公司,重点关注具有自主创新技术、高速增长的中小科技型企业,重点投资方向为新一代信息技术产业。

电子城（600658）

是一家国有控股的园区地产上市公司，是国内专业的高科技产业平台运营商和创新平台运营商，也是中关村科技园区最早的开发建设成员之一。

为更好地发挥电子城股份在中关村国家自主创新示范区建设中的作用，公司于2009年底正式上市。多年来，电子城股份依托产业背景优势，成功开发建设了“电子城•创新产业园”、“电子城• IT产业园”、“电子城•国际电子总部”等主题的高科技产业园，电子城股份积极凭借高科技产业平台建设经验、充分发挥高科技园区开发运营优势。

三大维度分析，六家中，张江高科转型最成功，投资收益高

1、收入结构对比分析

算力智库选取2018年度市北高新、张江高科、苏州高新、东湖高新、中关村、电子城在内的6家上市园区运营商收入数据进行对比分析，(备注：数据仅从上市公司整理分析)，一探究竟。

笔者对上述6家园区运营商的收入结构进行分析发现，除中关村有一部分业务属于子公司生物医药的主营业务所得外，其他5家公司主营贡献均以房地产租赁和房地产销售业务为主。收入一览表显示的国内高科技园区运营商的商业模式主要集中于房地产开发和租赁模式，创投孵化业务尚未成为园区运营商商业模式的收入的重要组成部分。

2、净利润分析

对6家园区运营商的净利润进行分析，目前园区运营商的利润大部分均处于窄幅波动中，苏州高新保持较快增长与其房地产业务的大幅增加有关。净利率方面，市北高新和张江高科达到50%以上，而东湖高新的净利率只有4.87%，这可能也是资本市场对东湖高新估值远远低于板块的原因之一。

3、长期股权投资/总资产分析

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