针对房地产行业的调控政策已经从销售端逐步走向融资端，5月份的“23号文”可能只是一个开始。第一财经获悉，近日，某信托公司收到窗口指导，针对房地产信托有5点要求。

第一，房地产信托规模不能超过2019年6月30日规模；第二，已备案项目不影响发行及成立，但未备案项目一律暂停；第三，符合“432”通道类业务也算房地产项目，也要受到窗口指导影响，全部暂停；第四，地产公司并购类也算房地产项目，收到窗口指导影响，全部暂停；第五，未来公司每月老项目结束所释放出来的规模，优先供公司战略客户使用。

“432”是银行、信托公司对房地产开发企业发放贷款的红线，其目的是避免资金违规流入房企用于支付土地款。具体来说，4是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；3是指该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方；2是指该地产类项目的融资方至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质。“432”是房企融资较为普遍的一个通道，一旦这个通道被封锁，必将引来较大的震动。

规模收紧

信托融资一直以来都是房地产企业重要的融资途径之一，然而从今年5月17号银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（简称“23号文”）以来，信托融资就成了监管部门重要盯防对象。

23号文的重要条款包括，在房地产领域不可“通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。”同时严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。

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