调控思路之三，是无论分化需求还是逼出供给都需要时间，因此在前两项措施生效之前，核心的限购限贷指标不会出现根本性的松动。

在新的举措产生效果之前，如果贸然放松限购限贷措施，在市场上供求失衡的背景下，房价很可能出现报复式上涨，这不仅会让过去的调控努力功亏一篑，而且可能让新的调控措施在出台之初就面临非常被动的局面。因此，政府不会轻易放松现有的限购限贷政策，尤其是核心指标。

房地产限购的核心指标，就是非特定城市户口不能买房，以及本地户口家庭只能买两套房。房地产限贷的核心指标，是对购买多套房的首付限制。例如，目前在北京要购买二套房，首付比例高达60%~70%，正是这个措施才真正锁死了二手市场交易的流动性。笔者认为，短期内一线城市房地产交易可能会适当放松首套房首付比例以及首套房贷款利率上浮幅度，但上述核心限购限贷指标，短期内显著放松的概率依然很低。

上述新“三位一体”举措，具有较强的互补性。增加新增非商品房供给是为了降低购买商品房的潜在需求，通过税收或其他政策来逼出二手房供给是增加商品房潜在供给，这两个政策合起来就是为了缓解目前一线城市商品房市场上的供不应求现象。而在这两个政策生效之前，政府仍要通过限购限贷政策来压缩交易、抑制房价上升。

随着上述“三位一体”调控策略的逐渐实施，一线城市的房地产市场，将逐渐由“香港模式”转换至“新加坡模式”。一方面，这意味着一线城市房价重现过去15年内持续大幅上升现象的概率显著下降；另一方面，即使一线城市房价未来不会出现明显下跌，但房地产市场的流动性可能显著下降。换言之，房产的名义价值可能依然稳定，但如果投资者想在短期内把房产变现，那么可能不得不给出一定的折扣。

一旦这一情景成为现实，那么，我们大致可以做出以下判断，即房地产在过去15年作为最重要造富手段的角色，可能已经一去不复返了。对此，投资者应该提前做好准备。尤其是以高杠杆购房的刚需家庭，应该做好一定的风险防范。

（作者系中国社科院世经政所研究员、平安证券首席经济学家）

本文发表于FT中文网，第一财经获授权转载自“张明宏观金融研究”微信公众号

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