华润置地（01109.HK）在广州的首个项目收尾并不顺利。

2014年11月，华润置地以20.8亿元拿下华美牛奶厂商住地块，楼面地价15024元/平方米，项目被命名为“华润天合”。这是华润广州首秀，其所承担的示范意义不可谓不重大。

当时华润置地广州公司总经理刘经鸿说，华润天合将会给广州人带来生活方式上的惊喜。事与愿违，因为学区和涉嫌虚假宣传问题，近日华润天合正被业主维权中，惊喜变成惊吓。

近年来，华润置地着力推动高周转，提升规模，到2018年，华润合同销售金额已超过2000亿，达2106.8亿元，维持行业的前十名。

以规模和利润为导向，促使房企在施工和销售环节监管失控，夸大承诺甚至虚假宣传屡见不鲜。但是，销售口的乱象，常常因承诺无法兑现而为楼盘交付环节埋下隐患，导致近年来关于楼盘的维权事件频频发生。

“消失”的名校

北京，华润的代表项目、知名豪宅昆仑域因为外立面材料被替换，被上百名业主集体维权。这场近两年来著名的维权运动最后以开发商整改、设立退房通道告终。

在广州，华润正面临着相似的境地。华润置地在广州的首个项目——华润天合案场销售暗示的名小学泡汤，而项目内不同分区业主入读幼儿园又遇到阻滞，业主正在紧急维权。

华润天合位于广州天河的奥体板块，尽管定位为改善型项目，但由于并非市中心，卖点力度不够。多名业主反映，是冲着名校教育资源才作出购买行为。

业主王蕊（化名）告诉第一财经，“开发商在销售之初就打出’幼儿园、小学双名校’广告词，并暗示配建小学为广州市天河区热门的华阳小学，幼儿园则为广州市幼儿师范学校附属幼儿园。”

记者查看华润天合项目宣传资料发现，其中确有“双名校”表述。此外，据业主反映，华阳小学主办、华润天合协办的讲座活动，亦邀请华润天合的业主参加。据业主提供的聊天记录，被问及华阳小学事宜时，销售人员曾称：“不敢明说，但活动暗示好明显。”

然而，随着招生方案公布，华润天合业主的名校梦碎。

广州市天河区人民政府官网公布的《2019年天河区公办小学招生地段及招生计划表》显示，华润天合小区配建的小学为华阳教育集团新办成员校奥体东小学，并非华阳小学。业主大失所望。

针对业主质疑，刘经鸿告诉第一财经，开发商层面从未书面承诺过配建小学为华阳小学，销售人员的宣传是个人行为，目前尚在多方协商。

如果说华阳小学是华润置地个别销售为促进成交，把未落实的教育资源虚假宣传为确实配套，而华润置地在公司层面只是监督失当的话，那么宣传资料上的“双名校”表述该当何解？

让业主们雪上加霜的是，小学维权未平，幼儿园的就读权力成了另一宗不确定事件。

资料显示，华润天合由AG两区组成，为两个不同地块。由于开发商报建的修建性详细规划文件中仅有G区，A区业主无优先入读权利，需摇号就读。然而，此前幼儿园登记入读通知和开发商在宣传介绍中均未提及AG分区问题。

目前，无论是配建的小学还是幼儿园，华润天合实现承诺和兑现宣传均阻力重重。几经沟通，华润天合AG两区幼儿园今年能满足业主家庭的入读需求，但明年却仍需按区域划分摇号。

购房者何以维权艰难

如果说，华润昆仑域是采取替换材料减少成本挽救利润的话，那么华润天合的教育资源宣传便有虚假宣传的嫌疑。

替换的材料、消失的名校、缩水的配套面积……多少楼盘交付即维权。与华润天合一城之隔的深圳，万科云城的业主们也正因入读配套学校的积分政策变更问题走上维权之路。

然而开发商不会将学位、学区承诺写进购房合同，开发商也可辩解对楼盘的广告宣传资料仅供参考。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定：商品房的销售广告和宣传资料，为“要约邀请”，不具法律约束力。

若无保存开发商明确的承诺证据，购房者的维权注定难上加难。

国家社科基金曾针对“我国刚性社会矛盾趋势分析与化解对策研究”的课题进行研究，结果显示，处于强势交易地位的房地产商与经纪人，常常采取隐瞒回避、虚假宣传、夸大承诺等促成交易的手段，进行成交。而在不平等、不透明的市场交易条件下，购房者常常被置于各种合同陷阱、欺诈圈套中，成为风险最终承受者。

开发商规模节节攀升，近年购房维权事件却愈演愈烈，俨然成为房地产市场的“结构性矛盾”。

被维权的房企不分规模，无论是百亿的新兵还是五千亿的巨头，无论是民营企业还是央企，均难有底气说自己从来清白未与购房者有过纠纷，华润天合事件仅是浑浊地产江湖中一个个案。

一场纠纷个案，把开发商和购房者摆在两个对立面，在彼此利益最大化的角度上，双方诉求难以调和。

维权是漫长的过程，建设靓丽品牌来获得溢价却更加漫长，这些年来习惯了赚快钱的开发商，逐步放松了对于品质和品牌的呵护。

回到华润天合身上，若配套小学及幼儿园问题后续无法圆满解决，不少业主已经萌生出对于央企华润的不信任感。

华润置地副总裁蒋智生在近期一次品牌发布会上自嘲，“华润置地面临着在当代中国经济背景下‘一个地产中年油腻男的焦虑’问题。”

目前，华润置地朝着“2+X”双轮驱动战略狂奔，“2”即投资物业与开发物业，“X”即多元化业务。也许转型是摆脱焦虑的答案，但失却民心不应是焦虑期理所应当的代价。

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