预期管理对于房价调控尤为重要。当前以需求管制为主的调控手段，不仅没有改变公众对房价上涨的预期，反而强化了这一预期。本轮房地产调控之严厉，可谓史无前例。房价过快上涨的势头已被明显遏制，我国房价预期也发生了一定变化，这是过去三年来房地产调控取得的巨大成绩。但是从历史经验看，房价调控成果初现即停止调控，致使房价上涨预期再现，不乏先例。为防止前功尽弃，重蹈覆辙，我国目前和未来数年都应该坚持调控不动摇，扭转房价只涨不跌的预期。

其四，以经济发展和居民收入增速长期高于房价涨幅的方式从根本上解决我国的房地产泡沫和高房价问题。美国和日本调控房价泡沫具有着眼短期、被动调整、波动剧烈等特征，为此也付出了很大代价。1991年日本楼市泡沫破裂，房价短期内暴跌。当年首都圈和京畿圈新房均价一度分别达到106.4万日元/平方米和102.7万日元/平方米，1992年这两个地区房价分别下降了34%和49%，并进入连续十几年的下降期。房地产市场风险向金融市场及实体产业传导，导致日本经济结束了高速发展的黄金时期，陷入了20多年的低速发展。2007年美国次贷危机时房价大跌，2008年12月标准普尔20个大中城市房价指数为150.54，较2007年1月（202.31）下降了26%，并进入连续六年的下降期，并造成经济多年的低增长。

与美、日的土地私有制不同，我国土地是国有的。我国政府因此也具备了比美、日更强大的土地供给调控能力。调控效果取决于政府的决心。如果供给主动去匹配需求，就能稳定房地产市场，确保调控成功。近两年的调控实践也已证明了这一点。

目前我国房地产市场调控思路和措施是正确的。调控重点在于稳定房价，而非打压房价。房价收入比是一个比值，化解房地产市场风险不仅可以通过降低分子（房价），还可以通过增加分母（收入）。控制住房价的同时，通过振兴实体经济，不断提高居民的收入水平，使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，从根本上解决我国房价过高的问题，实现房地产市场长期健康发展。我国长期、平稳消除房地产泡沫将创造历史奇迹。（作者盛松成系中国人民银行调查统计司原司长，宋红卫系同策房产咨询股份有限公司研究员）

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