丁祖昱建议，房地产投资活动不能只看大周期，即全国房地产周期，更应该关注每一个城市的小周期，因为小周期决定了每个项目的命运。

仲量联行指出，2019年货币环境将有所改善，但一线城市的楼市调控政策还将继续。虽然全面放松楼市政策的可能性不高，但在经济不稳定性增加的情况下，一线城市或迎来政策微调以稳定市场。

银行信贷向一二线楼市倾斜

在一二线楼市回暖的背后，《每日经济新闻》记者注意到，某国有银行2019年初发布的2018年年报中对于按揭表态是：重点支持一线和部分二线城市按揭，审慎对待三四线城市。

根据融360数据，2018年11月起按揭利率为近几年最高点，此后开始下行。截至2019年2月，一线城市首套房按揭贷款利率下降11bp，二线城市下降16bp，三四线城市下降只有5bp。

与此同时，来自兴业证券的研究指出，当前时点，一二线城市房地产基本面将趋势性上行；目前一二线城市回暖不是阶段性的，是趋势性的，是新一轮周期起点。

上述研究认为，银行将趋势性增加一二线城市按揭配置，商业银行对一二线城市按揭表态发生重大拐点性变化，一二线和三四线按揭利率走势出现结构性差异，一二线城市杠杆放款速度出现拐点性变化。而这背后主导大逻辑就是过往几年三四线城市低质量杠杆施加太多，这个时间点银行理应对一二线和三四线城市的杠杆态度做出结构性逆转，这是趋势性的。

据透露，2018年10月以来，尤其是2019年以来，一二线城市放款周期明显缩短。2018年银行整体房贷额度紧张，放款速度较慢，一般在3~6个月左右。而今年以来，房贷额度明显宽松，多数城市基本7个工作日即可放款。

兴业银行分析师表示：“银行这一态度的变化背后主导大逻辑，就是经济增长中枢下行后，银行对于按揭偏好是长期的。微观结构来看，一二线购房客户主要可分为首次置业需求和置换需求，加给这两类群体的杠杆总体看相比三四线的购房杠杆更安全。”

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