从财报数据看确实如此，报告期内，公司行政开支由2017年的8.95亿元上升至14.81亿元，同比增幅65.4%。同时，融资成本净额由2017年的5.73亿元大幅上升至13.77亿元，增幅140.3% 。

与盈利能力相比，宝龙管理层显然对负债情况更为担忧。宝龙副总裁兼首席财务官廖明舜称，2018年底的总债务规模是491亿，按照董事会和管理层的要求，年底在490亿的总额之内，不能再突破这个数字。

管理层坚决把控债务背后，是宝龙逐年攀升的负债率。2018年，其总资产负债上升6.1个百分点到75.2%；净负债率则由2017年的86.8%增长14.8个百分点，达到了101.6%的历史新高。

目前，宝龙一年内到期的借款约为147.22亿元，一年后到期的借款约为343.8亿元。截至2018年末，其所持现金及现金等价物为148.4亿元，刚好覆盖一年内到期借款。

此外，在行业整体融资难背景下，宝龙去年的融资成本亦略有上升。据悉，宝龙地产2014-2018年加权平均融资成本分别为8.05%、7.55%、6.18%、6.29%及6.48%。债务隐忧下，许华芳表示，会把控债务、优化结构、降低成本作为今年的主战略。

商业地产难挑大梁

宝龙对自身的定位是，作为商业地产公司，专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目。然而从财报看，作为宝龙品牌打造与发展的重点，商业地产却难以在营收上挑起大梁。

从合约销售占比看，2018年其约销售额约为410.36亿元，住宅销售金额328.86亿元，占比达80.14%；商业销售金额为81.50亿元，占比19.86%。其中，租金及物业管理服务收入约22.49亿元，在总销售额中占比仅5.48%。

实际上，在商业地产整体运营环境艰难的情况下，宝龙近两年开始以住养商，发力住宅以寻求商业运营资金。过去三年，其租金及物业管理服务收入分别取得26%、30%、25%的增长。截至2018年末，宝龙经营及管理的商业广场有36家，另管理三个轻资产项目，按平均成本回报率为12.2%。

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