执行“369”高周转模式一年后，宝龙地产（01238.HK）交出2018年度成绩单。财报显示，宝龙去年合约销售410.36亿元，同比上升约96.5%，达成年度350亿元业绩目标。自2014年跨越百亿门槛后，这是其增速最快的一年。

但规模扩大背后，债务攀升的隐忧如影随形。数据显示，宝龙地产截至2018年底之债务总额491亿，离500亿仅一步之遥；但对应公司在去年合计只录得合同销售额为410.36亿。而2019年之合同销售目标为500亿。

这意味着，宝龙地产在今年没有任何其他开支，卖整年的房子刚够偿付债务。而其他财务相对稳健的房企，债务销售比往往在0.5左右。

对此，宝龙管理层主动求稳，将“控债务、优化结构、降低成本”作为今年的主战略。

盈利与债务之忧

过去一年，宝龙通过招拍挂、合作等方式，以低溢价率在浙江、江苏、福建等地新增29幅土地，总建筑面积约574万平方米。从其拿地模式看，新一线和二三线城市占较大比例，土地平均溢价率10%左右。

规模的扩大已反映在营收上。2018年，宝龙总收入195.94亿元，包括物业销售166.67亿元、投资物业租金收入11.24亿元、物业管理服务收入11.25亿元及其他物业开发相关服务收入6.78亿元。

财报显示，公司于2018年实现毛利75.53亿元，同比增长44.5%；毛利率38.5%，较2017年同期上升约5个百分点。年内核心盈利约25.79亿元，较2017年同期上升约35.2%。

但如果对比往年数据，宝龙在纯利上还是有所下滑。2018年其年度利润为36.48亿元，同比下降5.69%。公司拥有人应占利润录得为28.37亿元，同比下降14.98%。

对此，在3月22日的业绩发布会上，宝龙地产总裁许华芳称：“去年的销售增长了1倍，会计准则方面，我们的行政费用和营销费用都是前置的，翻了1倍，所有的成本都翻了，但是利润是后置的。”

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