结构性机会春节过后，楼市出现点状回暖，包括燕郊、深圳、广州、南京等地纷纷出现“千万豪宅秒光”、“地王再现”、“均价上涨7000元/平米”等信号意义极强的消息。这样的现象被开发企业解读为“市场回暖”，却又被现实的成交数据打脸，因此市场将其解读为“人为制造出来的回暖”。保利《白皮书》亦将当前行业发展环境描述成“错综复杂”。在经历了过去三年的超级大周期之后，市场已经全面回归理性和真实居住需求，“短周期波动、调整，但其中亦不乏结构性机会点。”《白皮书》称“不可忽视中央‘稳地价、稳房价、稳预期’的决心”，然而也要看到中央会继续授予地方灵活空间，用政策面、资金面等工具释放利好，“随着资金从三四线城市向一二线城市回流，预计全年市场将延续调整。”但局部窗口显现，下半年先行一二线城市将有望率先筑底。保利对增量市场依然抱有信心，“增量市场规模未来5—10年仍将维持十万亿+”。除增量市场外，保利对于存量市场的态度较为保守。随着增量市场发展逐渐饱和，在一线城市核强二线城市中不断涌现存量开发，然而在2018年，前期火热的长租公寓频繁暴雷，“其遭遇的风波已证明存量经营时代发展的波折”。同时，存量市场也如同增量市场一样存在周期波动规律，其运行周期与经济周期高度相关，存在一定程度的风险和不确定性。然而存量市场必然将成为未来的主流，《白皮书》意图梳理其中的内在逻辑：房价涨幅放缓倒逼购房人不再单纯依赖房价上涨获得升值收益；房地产增量市场毛利率逐渐向社会资本平均回报水平回归，利润下行倒逼房企形成经营创造价值的思维和行动；收益下行带动社会融资成本的理性回调。基于以上三方面可推断，增量开发盈利水平的合理回归，很大程度上是存量经营市场未来能够真正崛起的必要条件。

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