保利研究院在3月6日发布《保利2018-2019年房地产行业白皮书》（下称《白皮书》），这是保利第三年发布《白皮书》。今年的白皮书提出未来将进入到“人才红利”阶段，高素质人群将大规模涌向经济发达的城市群中。与此同时，保利并未显露太多悲观情绪，其认为未来5-10年房地产市场仍将保持10万亿+的规模。在这种心态下，保利认为2019年将出现点状机会，下半年先行的一二线城市有望率先筑底放量。相比于对增量市场的信心，保利对于存量市场的信心略显不足。从保利对于城市、规模、人口的认知，能清晰看到保利战略布局的心思，如何抢占城市的先机，是否还应该继续扩大规模，这份《白皮书》能窥见一二。

优势资源向核心城市聚集保利在《白皮书》中将城市的发展比喻为“城市晋级赛”。这意味着大城市将会越来越强。白皮书中指出，“未来优势发展资源有进一步向核心城市聚集可能性”。《白皮书》从“人才”的维度进一步论证这一结论。我国的出生人口逐年递减，人口内部结构正在发生巨变：“未来将有2.5亿人受过高等教育，而这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局”，也就是说，未来是“人口素质红利”的爆发期，而这部分接受过高等教育的人才将会去到经济更发达、机会更广阔的城市群中。针对这种规律，保利将目光集中于京津冀、长三角、粤港澳三大城市群，以及最近两年迅速崛起的中部、西南城市群，提出“最优百城”的说法，这“百城”是上述五个城市群的核心城市及周边辐射城市。京津冀城市群中包含北京、天津、石家庄等；长三角城市群中包含上海、南京、苏州、宁波、杭州、合肥等；粤港澳城市群包含广州、深圳等；中部城市群包含武汉、长沙等；西南城市群则是成都、重庆、贵阳等。《白皮书》称，长三角、粤港澳两地均属于高度市场化城市群，是资本高地，经济活力强；中部、西部城市群是典型的崛起型城市群，在最近两年的发展过程中，承接了东部大量高端制造业，形成“中国光谷”、“硬科技之都”等城市名片。这些结论与保利的城市布局基本一致，从2017年年报中可见，华南、华东、中部、西部占比最高，累计结算面积最低的华东板块占有率也有14.26%。在“峰值时代”，保利认为“城市的生命周期就是房地产的生命周期”，因此其将继续深入五大城市群，布局经济更强、人口素质更高的城市群。

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