深圳限制办工研发用房的销售、鼓励自持和产业导入、园区运营，引导工改项目回归产业本质的意图明显。

高力国际华南区产业及工业地产服务部董事陈剑锋表示，“工改投资领域，2016年时业主放出项目的时候要价很高，现在还有人工改，但已经很难了。开发商要做，只能真正做产业相关，提升自己输出产业的能力。”

目前深圳新增土地供应以产业用地为主。据第一太平戴维斯数据，2013年－2018年期间，深圳新增土地供应中，产业用地占比高达50%，至2018年末，产业用地供应高达70%。深圳新增土地中来自城市更新的供应超过招拍挂，这些产业用地部分来自工改工。

后工改时代已到，未来，深圳产业用地的供应包括已经入市项目后续供应、招拍挂工业用地项目的供应、城市更新工改工项目的供应。

在厂房公寓改住宅产品出售的途径被限制后，深圳市场不得不面对的情况是研发办公物业存量呈逐年上升的态势。据第一太平戴维斯数据，至2018年末，深圳研发办公物业总存量已达1526万平方米，集中分布在南山和龙岗两区。

受政策影响，研发办公物业买卖活跃度不高，近六年来的年均成交量为12.5万平方米，2018年的实际成交面积更是远低于平均数。

第一太平戴维斯深圳产业地产部主管龚勇高指出，“未来五年内，深圳预计有2000万平方米的新增研发办公物业面积，而随着市场的放量供应，市场空置率将攀上18%。”目前，深圳中心区域空置率维持低位，仅10%左右。

深圳的产业转型升级经历了四个阶段，从最初的以加工为主的劳动密集型产业，到以高新技术为主导，再到发展新兴产业并主动承接现代服务业，目前是以智能产业为主导产业方向。

虽潜在新增供应巨量，不过陈俊儒认为，在粤港澳大湾区规划利好和深圳产业转型升级趋势下，看好深圳长期发展的投资型和自用型买家均会逐渐增加。

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