深圳何其缺地。在产业持续转型路上，为防范土地住宅化，给产业发展留足空间，深圳为产业用地筑起道道藩篱。

近五年来，深圳在工改领域发布的政策文件多达数十份。2017年底，深圳史上最严的工改政策出台，对研发办公M0面积自用比例不低于60%（下称“60%条款”）、套内面积大小、类住宅化出售作出多重限制。

尽管2018年1月，政策调整，取消60%条款，但依然限制工改工项目改公寓出售。

2014年，深圳新增了新型产业用地(M0) 用地类型，跟普通工业用地M1相比，M0更强调产业的先进性。“工改工”类城市更新是指将普通工业用地（M1）改变为新型产业用地（M0），将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，包括产业用房、配套商业、配套公寓等物业形态。

高力国际华南区咨询服务部高级董事陈厚桥指出，新型产业用地是深圳通过城市更新规划逐步引导产业升级的落脚点。

开发商在深圳拿地，难于上青天。2014年以来，工改工呈爆发式发展，开发商借道工改工项目进入深圳市场。第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿曾指出，“工改工”项目中约有20%是配套公寓，这部分供应会进入住宅类市场。

工改市场竞争一度白热化，介入其中者不乏TOP3房企。孰料2017年底政策变天，市场随之变天。

牵一发而动全身。2018年，深圳全市大宗交易总量比2017年减少2成，戴德梁行全年录得的交易总额约280亿元。

纵观全年数据，2018年深圳大宗交易市场中，近50%交易额来自写字楼交易。戴德梁行华南区资本市场主管陈俊儒陈俊儒告诉记者，写字楼是最受欢迎的物业形态，运营难度相对较低，且租金稳定。与2017年相比，回落较大的物业形态是类住宅公寓、工业厂房。

“一方面是因为金融环境对投资者资金面的影响，开发商融资难造成的钱紧，另一方面是厂房交易的限制较多。过去，开发商是工改项目和厂房的主要买家。”陈俊儒表示。

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