尽管“招保万金”时代远去，但强者不会让时代忘记它的名字。金地（600383.SH），在地产行业受到调控重重限制的情况下，逆市闯出发展上的另一个黄金时期。

近日，金地发布的2018年中报显示，上半年，金地实现营业收入151.11亿元，同比上升18.88%，而在收入、投资收益、资产处置等收益增加，及销售费用和财务费用等支出的减少的经营支撑下，实现归属于上市公司股东的净利润大幅增加，同比增长107.83%至23.95亿元。

2016年，金地销售规模突破千亿，跻身千亿房企，2017年，金地销售金额增长39.9%，至1408.1亿元，今年上半年，金地销售金额保持平稳，实现630.7亿元，而更多的销售埋藏在下半年推售的项目中。

尽管行业融资渠道收缩，融资成本升高，但金地在融资方面还是体现了难得的优势，上半年融资成本仅为4.79%。在资金支撑下，金地在行业下行周期中，趁低吸纳，报告期内买入48宗地，为公司新增了557万平方米的土储。销售、土地，融资，多元化，面对不确定的行业下半场，金地多点发力，它知道自己真正想要的是什么。

净利润暴增107.83%

据金地2018年中报，上半年，公司实现营业收入151.11亿元，同比上升18.88%。

金地的业务板块分为住宅地产开发、商业地产开发和运营、房地产金融及物业管理服务等。从收入结构来看，上半年收入上升有赖于房地产结算收入130.05亿元，同比上升18.89%。而商业地产开发和运营、房地产金融及物业管理服务三个板块目前依然处于培育期。

由于收入的增加，投资收益、资产处置等收益的增加，以及销售费用和财务费用等支出的减少，2018年上半年，金地实现归属于上市公司股东的净利润大幅增加，同比增长107.83%至23.95亿元。

不少房企，因为成本管理失当，财务费用、销售费用、行政费用等三费占用支出过多而侵蚀公司期末利润空间。

显然，关于成本管理，金地颇有心得。其于2018年中报中指出，公司针对首期首开项目进行工期提速，提高招标效率和招标质量；根据公司战略，对全国多个二三线城市进行成本调研，为后续快速开发做好成本信息量化准备。

至于成本采购方面，金地尝试拓宽战略采购的部品范围和地域范围，引入更多新的供应商以降低采购价格，并在全集团建立更全面的人员系统加强战略采购管理。

这是金地净利润水平表现得较好的时候。同时，金地的净利润年均提升幅度颇大，公司加权平均净资产收益率持续增加。具体到2018年上半年，金地的加权平均净资产收益率增加至5.77％，而去年同期，这个数值是3.11％。一年过去，金地的进步不可谓不明显。

值得一提的是金地的高派息。近年来，公司在保证资金满足日常经营发展的前提下，积极按照章程规定向股东分配现金股利。

2018年5月15日，金地召开2017年度股东大会，通过了公司2017年度分红派息方案。分红派息方案为：按年末总股本451458万股为基数，每10股派发现金股利5.30元(含税)。最近三年，金地的现金分红金额占年均净利润的比例为46%。高额的现金分红，是公司给予投资者的较好的回报。

据中报，截止至2018年上半年，金地的预收账款已达702亿元，亦创历史新高，为公司未来两年提供了充足的可结算资源，也为公司未来两年的营业收入和利润提供保障和安全垫。

毛利率38.24%居行业前列

2016年，是金地的蝶变之年。“招保万金”的“金”以黑马之姿，闯回中国房企第一军团，规模增长63%，实现1006亿元销售金额，正式成为千亿房企。在此基础上，2017年金地销售金额增长39.9%，至1408.1亿元。

自2016年10月份密集出台调控政策开始，2017年整体延续分类调控、因城施策的主基调：一方面高库存的三四线城市落实各种措施去库存；另一方面，一线城市和热点二三线城市继续出台或升级以“限购、限贷、限价、限售、限签”为核心的调控政策。

2018年上半年，中央调控房地产市场的主基调依然从严，房地产行业调控政策持续收紧。陆续出台的新政策更加强调调控的精细化。随着调控政策不断深化，市场效果已经显现，热点城市成交量持续下行，价格涨幅趋于稳定。

金地没有公开2018年的销售目标，不过如何应对调控，保持公司销售金额的平稳上升，已然成为房企今日的必修课。

金地2018年中报数据显示，上半年，金地实现销售金额630.7亿元，实现销售面积375.5万平方米。又据根据中国指数研究院和克而瑞研究数据，2018年1-8月，金地的销售金额为891亿元，已接近千亿水平。

面对不断加码的调控政策，金地表示，公司上半年积极调度，一方面通过缩短工期、加速开工等方式争取提前取证供货。

在产品的钻研和打造上，金地也极为重视。

目前，金地住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，目前，公司已形成华南、华东、华北、华中、西部、东北、东南七大区域的全国化布局，精耕全国48座城市，开发产品包括住宅、洋房、公寓、别墅等，公司已推出“格林”、“褐石”、“名仕”、“天境”、“世家”、“风华”、“未来”、“社区商业”、“峯汇”等九大产品系列，以满足不同消费价值观、不同家庭生命周期的客户需求。

基于对客户生活方式的前瞻研究，公司目前已推出“Life智享家”、“五心精装家”、“360°健康家”等一系列通用标准化研发成果，高度契合客户的生活形态。

房地产结算项目中，毛利率为38.24%，较上年同期增加8.65个百分点，相对行业，较为出色，目前行业毛利率普遍在25%－30%之间。

西南证券分析师胡华如指出，上半年公司销售单价相比2017年及2018第一季度结算均价分别高出20.1%和62.2%，短期来看毛利率在未来依然有支撑。

继续推进多元化业务

对于土地市场，上半年金地的态度较为进取，坚持对宏观经济和市场状况持续监测分析，准确把握投资周期，运用多种投资方式，提高投资质量。

中报显示，上半年金地共获取了48宗土地，为公司新增了约557万平方米的总土地储备。公司坚持了合理布局，深耕一线城市及强二线城市，新增土地中，一、二、三四线城市的总投资额占比分别为26%、54%和20%。

近年来，金地通过公开市场招拍挂、旧城改造、合作、收购等一系列多元化的拓展方式，储备了总量丰富又质地优良的土地，为公司持续发展提供有效的资源保障。截至6月30日，金地总土储约4100万平方米，其中一、二线城市占比超过85%。

关于地产开发行业的未来，金地表示，预计下半年随着调控的继续深化，市场将进一步回归理性，与此同时，房地产行业集中度持续提升，大型房企销售额高速增长，兼并重组或将成为趋势。而金地也在寻找外延式并购，进一步壮大公司规模的良机。

考虑到目前地产开发环境受到重重限制，房地产开发企业必须探索新的发展路径和商业模式，金地深谙此道理。

记者获悉，金地设立了集团-区域-城市三级管理模式，秉持“提效赋能、谋局未来”的经营思路，通过城市深耕和不断拓展新城市，进一步做强地产主营业务，同时在地产新业务、多元化等方面持续探索和布局，促进集团规模、利润和竞争力的进一步提升。

正如金地在中报中所指，“会在立足住宅开发主业的前提下，紧跟客户需求，在房地产开发的前中后端尝试新业，发展租赁、产业地产等领域，大力挖掘存量资产运营价值，借助产品创新促进居民消费升级，提高开发主业服务附加值。”

正如前文所述，金地除了住宅地产开发之外，还有商业地产开发和运营、房地产金融及物业管理服务等业务。

金地的商业地产业务主要包括城市综合体、写字楼、产业园和酒店等业态的开发和运营，旗下拥有北京金地中心、深圳威新科技园、西安金地中心等商业物业。

而金地商置作为金地集团旗下的香港上市公司，以城市综合体为主体的商业中心投资与运营、公寓和住宅的开发销售及物业管理、写字楼的运营及物业管理、产业园区的开发、运营及物业管理、超五星级酒店、精品酒店的开发与运营、长租公寓的投资和运营便是由其运营。

房地产金融方面，金地拥有专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司—稳盛投资。稳盛投资早在2006年开启国内房地产金融业务的探索，旗下管理着多支人民币房地产基金。

而金地物业在全国布局，下辖各区域物业公司、楼宇工程公司等多个专业公司，楼宇工程、半径颐养、荣尚荟、智慧享联四大品牌齐头并进。

融资成本低

华创证券分析师袁豪表示，金地集团2017年销售排名行业第12名，作为行业龙头之一望充分受益于销售+拿地集中度双双提升。

“今年结算加速后料将更快释放业绩，拿地、开竣工积极之下下半年推盘有望放量；同时公司毛利率和净利率均实现大幅提升，并进一步拓宽融资渠道、降低融资成本。”袁豪说。

值得肯定的是，尽管今年资金面偏紧，房企融资难度和融资成本大大提升，但凭借雄厚的经营实力和良好的信用水平，金地与各主要银行均建立了长期、稳固的战略合作关系，在银行贷款规模和利率方面均具有突出优势。

此外，金地积极开拓中期票据、公司债、ABS、超短期融资券等多元化的融资渠道，不断优化公司整体债务结构，使公司继续保持了融资成本优势。报告期末，公司债务融资加权平均成本为4.79%，而此时行业个别房企的融资成本已高达8%以上。

据了解，金地主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级，国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予公司的长期信用评级分别为BB、Ba2。

虽然融资成本极低，但金地向来稳健，其种种动作表明，金地还是做出了储粮过冬的准备。上半年，金地发起多起融资，完成80亿元公司债、40亿元超短期融资券、35亿元中期票据的发行，因此筹资活动产生的现金流量净额同比暴增3406.36％至160.5亿元。

截至2018年6月末，公司有息负债合计人民币738.04亿元，其中，银行借款占比为46.77% ,公开市场融资占比为53.23%。此外，长期负债占全部有息负债比重的81.21%，而有息负债中，境内负债占比94.42%，境外负债占比5.58%，债务期限结构合理。

截至期末，公司持有货币资金310.7亿元，远高出短期负债和一年内到期非流动负债。金地的净负债率仅为74.16%。

同时，金地也重视现金流管理和销售回款。报告期内，公司销售回款率超过80%，

金地强调，在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。除了拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况外，金地也持续通过坚持项目合作、来确保公司经营的安全稳定。

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