实际上，监管方式、税收安排等方面的政策措施也在筹划当中。前述知情人士告诉记者，监管方面，未来可能会借鉴美国房地产投资信托协会（即NAREIT，National Association of Real Estate Investment Trusts）的模式，由监管者、企业、中介机构、投资者等市场主体共同组成一个自律监管平台。不过，据记者了解，目前在考虑当中的这个平台不一定是新设立一个行业协会，而是可能采取将自律监管功能归入目前已有的行业协会来负责的方式。

NAREIT高层此前曾多次到中国交流，2014年NAREIT总裁兼首席执行官Steven A. Wechsler到访中国证券投资基金业协会，就推进中国的房地产投资信托发展进行了沟通；2015年Wechsler又到访了中国保险资产管理业协会，交流REITs在中国的发展空间。

针对中国REITs发展面临的税收等问题，Wechsler曾表示，美国REITs在1960年至1990年的30年里，发展也非常缓慢，直到1986年税收改革法案出台之后，美国REITs才得以快速发展。1992年到1997年，大量REITs发行后，美国才进入真正意义上的“现代REITs时代”。

前述知情人士对记者透露，监管层近期针对税收改革的沟通也一直在进行，前景还是比较“乐观”的。税收具有“高弹性”的特征，短期内对财政收入可能会有影响，但是长期来看市场发展促进经济发展而带来的税基扩大，才更有长远意义。

租赁住房REITs有望突破

近年来，在强监管、去杠杆大背景下，ABS作为盘活存量资产的主要融资方式，受到政策广泛鼓励，相关政策细则相继出台。

《2017年资产证券化发展报告》显示，2017年共发行ABS产品14520亿元，同比增长65.86%；年末市场存量2.0688万亿元，同比增长66.41%，供给加速明显。

ABS和房地产行业关联十分紧密，近年来房地产企业（包括开发企业、长租公寓企业、其他房地产服务企业等）开展了包括商办物业、长租公寓、购房尾款、物业费等为基础资产的资产证券化尝试。

中金公司认为，REITs是当前市场环境下引导投资人有序参与房地产市场的重要金融工具，而租赁住房REITs将成为其在中国发展的突破口。

相较于直接购臵实物资产的“炒房”路径， REITs能提供门槛更低、资金压力更小且更具流动性的房地产投资渠道，对于降低居民部门住房杠杆水平、平抑炒房预期、防范系统性市场风险具有重要意义。

不过需要看到的是，国内多数“类 REITs”均采用私募方式定向发行份额，而真REITs应为面向公开市场投资人的公募产品。尽管个别产品已实现将绝大多数份额公开发行，但当前国内仍无一例真正公募REITs产品落地。

当前我国商业物业开发商大多选择将优质物业出售，导致大量优质商业物业的产权零散，不满足REITs对资产的要求，多数物业难以保持 REITs 要求的长期高收益。而真正产权明确且回报稳定、适合长期经营的优质物业，开发商往往不愿将其产权转让，进而使得这些REITs实为债权而非股权。

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