“上半年后期成交量虽然下落，但新增客源及带看量并未同步减少。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，“不过，重点城市的改善型需求受制于认房认贷难以释放，市场缺乏大幅向上动能。”

今年上半年，部分城市出现楼市“小阳春”、土地市场回暖等苗头。贝壳研究院的数据显示，北京、上海、深圳、西安、杭州等城市二手房市场大幅调整后，需求开始释放。“上半年，重点城市二手房市场，在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，从底部回暖。”许小乐分析认为，这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续，2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。

部分城市“新库存”风险隐现

业内人士普遍认为，下半年房地产市场仍将以“稳”为第一要务，保持政策的连续性和稳定性，防止房地产市场出现大起大落，进而落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。而在具体的执行层面，中央已将更多的政策自主权赋予地方政府，要求夯实城市政府主体责任，确保房地产市场平稳健康发展。基于此，热点城市调控政策仍需从紧执行，且不排除加码调控的可能性。多数三四线城市房地产市场犹存较大的下行压力，调控政策微调放松已在预期之中。随着楼市成交明显放缓，厦门、烟台等二三线城市库存风险浮出水面，下半年压力城市有望逐步放开调控，“四限”政策皆有放松可能性。

易居研究院统计的上半年50城市商品房供求比与土地库存去化周期显示，当前二线城市土地库存去化周期仍处于长期的向上趋势中，并且即将超过三四线城市的水平。一季度以来房企在二线城市拿地面积快速增长，但随着“小阳春”的热度的降低，热点城市房地产市场下半年或将开始降温。

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