每经记者 杨弃非 每经编辑 杨欢

昨天，菏泽突然刷屏。

这座没什么存在感的山东“四线城市”放大招：自新一轮楼市调控以来，率全国之先，放开房产限售。

据其住建局官网发布的《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，菏泽将“取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中‘对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年’的规定。”

一石激起千层浪。有关此轮“房住不炒”政策的未来走向引起多方讨论。最新消息是，山东省住建厅在接受媒体采访时表示：

关于房地产调控，山东省住建厅跟国家的调控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。因为各地方城市情况不一样，在政策方面也不是“一刀切”，各项政策还是各地方城市根据自身情况来主控，省住建厅会进行总体把控。

一城一策，被业内人士看作此轮楼市调控的“主旋律”——每个城市理应根据各自的情况对各自策略做相应调整。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，菏泽代表了中国广大四线城市的基本情况——由于政府财政收入过度依赖土地财政收入，严控房市带来了极大的财政压力，预计后续类似政策放松的城市会陆续增多，尤其是会从限售政策松绑。

过度依赖土地财政无异于涸泽而渔。“按捺不住”的菏泽，如何突破？

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先来看看菏泽的“家底”。

单看GDP，菏泽今年前三季度为2375.57万亿，在山东省内18个城市中位列第14。其中，与去年相比，增速达8.18%，该数值占据首位，由此看来，经济表现并不算差。

但据公开报道显示，从菏泽历年来的土地成交额情况来看，2016年以来土地成交额连年增长，2017年以来成交额激增，2018年截止到现在，土地成交额已经达到了444.38亿元，预计今年土地收入相对于财政收入的比例进一步提高。

另一方面，菏泽去年实施重点棚改项目122个，完成征收18.2万户、2880万平方米，开工新建及货币化安置22.2万套，棚改总量居全国地级市首位。根据菏泽市住建局局长吴修印表示，其今年12.7万套的改造量将“仍然位居全国设区市首位”。

棚改货币化安置作为近年二三四线城市房价上涨的主要动力，在当下去库存任务基本完成之际，“完成使命应退潮”的呼吁越来越多。

“当棚改降速、货币化安置比例降低时，市场迅速下滑，因此不得不取消限售政策。”针对菏泽放开房产限售，同策研究院总监张宏伟在接受媒体采访时如是说。

事实上，除了上述问题外，菏泽还面临着自身建设所带来的财政压力。

数据显示，菏泽市公共财政支出在2008年首次突破100亿元，并在去年升破500亿元；相比之下，该市公共财政收入一直到2011年才达到百亿水平，这项数据在2017年仍未触及200亿元关口。二者相较，财政赤字在300亿元左右。

山东财经大学区域经济研究院院长董彦岭认为，“最近，菏泽在基础建设上动作很多，这可能是其财政赤字的原因。”

今年9月，中共山东省委、山东省人民政府出台《关于突破菏泽、鲁西崛起的若干意见》，提出菏泽将建设成为鲁苏豫皖四省交界的区域性中心城市。

紧接着10月，国务院批准国家发改委制定《淮河生态经济带发展规划》，江苏、安徽、山东、河南等省共同参与的淮海经济区建设正式上升为国家战略，菏泽位列其中。

面对前所未有的发展机遇，菏泽怎样才算实现了突破？11月8日，菏泽市委书记孙爱军在全市突破菏泽动员大会上明确了突破菏泽五个方面的重点内容，其中之一就是重大基础设施实现突破。

根据此前菏泽发改委公布的情况，除了正在进行当中的鲁南高铁、雄商高铁的菏泽段建设外，菏徐铁路亦进入规划阶段。而根据最新规划，菏泽不仅正在建设高铁菏泽站和菏泽机场，还将以其为核心，规划建设高铁新城。

因此，对于菏泽而言，放开房产限售，可能也是为了解决其自身发展所带来的财政压力。

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存在这个问题的不只是菏泽。

根据媒体统计，土地财政依赖度较强的城市，大部分是来自内陆地区的三、四线城市。他们大多正处于城市加速发展时期，基建的短板是其现阶段完善的重点。

“公共设施的建设不能贪大求快，也不能盲目扩大城市规模。”董彦岭认为，“城市的框架，最终依赖于产业发展和公共服务的提供。产业不强，土地的绝对价值并不高，也会让土地财政的可持续性很差。”

但要找到产业发展的突破点，并非易事。

在历史上，菏泽曾有过一段辉煌的时期——作为曹州府所在地，菏泽素有“雄峙烈郡”“一大都会”之誉。

但如今，菏泽的光芒逐渐被周围城市所掩盖。城叔查询数据发现，菏泽在山东内部的经济地位总体成“滑坡”态势。以GDP总量为例，建国之初，菏泽在山东城市中尚能跻身前十名之内，而此后，却一路下滑至后五名。尽管近年来，排名有所上升，但整体趋缓，不见当年的“辉煌”。

董彦岭认为，菏泽的问题有历史的原因：沿海导向的经济发展模式让山东省内大量资源向胶东半岛聚集，作为内陆城市的菏泽资源禀赋薄弱、底子不强，越来越落后于沿海城市。优质资源的匮乏，使他们难以寻求有效的发展模式。

随着区域协调发展的呼声渐起，发展鲁西被山东列入重要议程。2004年，在山东省的一场“突破菏泽，加快发展”现场办公会上，对菏泽在山东的地位进行了重新定调。然而十余年后，官方对于菏泽的评价中提到，尽管菏泽等鲁西城市增速得到提升，“但总体上，鲁西仍是当前我省发展的突出‘短板’，存在经济总量小、创新能力弱、开放层次低、环境约束紧、居民收入少等发展不平衡不充分的问题。”

在董彦岭看来，菏泽从东部地区引进的项目并不算少，但一些项目并未能很好地与当地特色有效对接。其结果是，外来项目没能有效激发出城市内生经济活力，城市也没能真正找到发展的突破口。

显然，要解决这些“高压锅城市”的问题，也需要更加因地制宜的方案。

作为黄河冲积平原，菏泽土地肥沃、农业资源丰富，适合发展农业，董彦岭建议“可以考虑的是，如何发展种植加工业，打造‘名优特’产品。”他认为，最近菏泽也有了一些好的探索，比如发展农村电商，打造的“淘宝村”、“淘宝镇”等，这可以成为菏泽未来农业产业发展的重点。

有人将菏泽放开限售，当做打响全国楼市调控松绑的第一枪。但对于这些四线小城的居民而言，或许脚下这座城市的发展方向，才是他们最为关心的下一步。

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