对话人

北京大学房地产法研究中心主任 　楼建波

易居研究院智库中心研究总监 严跃进

《法制日报》记者 赵 丽

《法制日报》实习生 　林靖耘

出租房空气质量如何约定

记者：自如甲醛超标事件曝光后，很多租房者开始为自己的身体健康忧虑。在目前情况下，有民众提出，租房合同中能否对甲醛浓度等空气质量问题进行约定，以保证居住安全？

严跃进：单纯约定此类甲醇标准的概念，其实很难做到，或者说很少会有机构去做，租客也难以针对质量问题进行租房交易。所以，其实要换个角度去约定，即承诺此类住房离最近一次装修是6个月以上时间，类似的约定可能会比较务实。

楼建波：在合同里，如果说当事人有明确约定，当然是可以落实的。但目前一般只会约定提供的房子是合法的、是适合居住的。现在室内空气质量标准是推荐性的标准，没有一个强制性的标准。除非合同双方有约定，房屋内空气质量要达到一个具体的标准，否则我个人不认为这是一个合同可以约定清楚的问题，利用合同来约定也不是一个好的解决办法。如果要在合同里进行约定的话，第一，缔约的成本会很高；第二，如果是个人对个人的租赁合同，双方可能都没有足够的经验和知识进行约定，如果是企业和个人的合同，考虑现在的租赁市场还是以租方市场为主，也不好进行约定。

记者：但即使约定了，也可能存在问题。9月1日，2017年曾经在自如租房的租客赵先生向媒体反映，通过自如申请的第三方空气检测结果存在被人为操纵的情形。针对赵先生的遭遇以及空气质量检测如何确保准确性的问题，自如方面回应称，正在核实相关情况，并表示“绝不允许任何个人错误行为影响公司在甲醛治理这件事情上的决心和努力”。

楼建波：从目前的实践来看，都是中介公司装修后自己进行检测，中介公司认为符合建议性标准，就会把房源投入市场。目前大家还在讨论的，法律上还没有明确的规定的，一种是第一次推向市场的房源要出示第三方检测报告，第二种是承租人自己去检测，但双方都要明确相应的标准，只要不符合标准，租户身体上出现不良反应，出租方就要承担相关责任。

记者：如果租房者要求评测，评测费用如何分担？

楼建波：法律上可以作出更符合政策的约定，但在实践中如果发生诉讼，那一定是要承租人作为原告先请第三方来检测并支付相关费用，如果胜诉了，可以将这笔费用放入相应的诉讼费。如果将来法律能规定或者中介机构能够证明质量空气是好的，这就要根据具体情况来看。

严跃进：类似费用建议由出租者或者房东承担，属于强制交付的内容。

　　空气质量标准待法律明确

记者：我们查阅相关资料注意到，对于租赁房屋的安全质量监管，目前还没有特别明确的法律依据和合适的监管主体。以北京为例，对于出租房屋的质量，《北京市房屋租赁管理若干规定》要求，出租房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。

楼建波：房东有义务保证空气质量合格。什么样的房屋可以出租？首先必须要有处分权；第二是适宜居住，这就包括空气质量标准要到达一定的条件。现在的问题是，如何判断空气质量是否良好、超标的标准是什么？

记者：刚才您也提到了，室内空气质量标准现在只是一个建议性的标准，没有强制性的标准。

楼建波：原来的室内空气质量标准主要是为了告诉房屋所有权人、企事业单位，要把室内空气质量维护在一个什么程度，否则在其中居住、工作的人就会受到侵害。在租赁企业出来之前，即便是通过中介撮合成交的，租赁双方是房东和承租人，属于个人对个人的租赁，但现在变成了租赁企业和消费者，我认为这个时候立法就要跟进了。对于租赁企业出租房屋的空气质量标准，法律应作出规定，而不能依靠当事人约定。

　　出租房装修质量由谁把关

记者：其实，这并不是自如第一次被曝出甲醛超标。2017年，中国之声就报道过自如等中介收房后快速装修出租，因装修通风期太短、材料材质等原因导致甲醛严重超标，租客出现明显病症。彼时，自如称会全力解决问题，不推诿责任，但此后甲醛超标的消息时有曝出，刚刚过去的8月份就有超过3起公开报道。

严跃进：从房东的角度看，房东有义务做到房子装修合格等。这个标准预计后续会积极出台，即机构类的租赁住房未来会有各类新的管控内容。

针对住房质量，现在主要是住房部门、工商部门、国土部门、消防部门等在监管，但是针对租赁市场的装修房屋还真没有监管。不过，从严格意义上说，消防部门可以对装修进行监管，但在甲醛检测这个问题上还存在空白。这其实是新事物，也是未来监管层需要把握的新内容。从法律上说也没有太多明确规定，严格说其实是在租赁合同中有一点体现，或者说是房东需要保障房源的安全性等，类似内容在未来还是需要住房监管部门来管控。

记者：上述法律空白是否有待法律法规或者监管部门、行业自律部门进行补充？

严跃进：对于此类法律空白来说，建议相关部门积极出台政策，从当前的纠纷和问题中提炼出监管的精髓。同时，对于此类租赁业务来说，建议形成比较系统的监管内容或指导方案，这样对近期租赁业务的开展是一种利好。

楼建波：这个行业刚兴起，大家还没办法确定由谁来管。现在是住建部门对这些企业从事的租赁业务有权进行管理和指导，具体有什么问题也不好说。

　　怎样解决出租房装修污染问题

记者：民众现在关心的是，自如的这种商业模式是否有办法避免装修污染？

严跃进：从装修污染角度看，未来在装修材料、装修方式等方面是可以调整的。另外很关键的一点是适当减少精装修等，通过简单墙面粉刷等进行处置，这样性价比会更高。类似装修甚至建议可以放弃，而宁可采取类似墙面刷白等简单装修，成本低、更环保。

记者：长租公寓室内空气质量问题，应有监管部门介入。同时，随着租房市场日益火爆以及体量庞大的租房平台的兴起，对于租赁房的室内空气质量问题，应出台更完善的法律法规和配套制度加以规范，使租客健康权益有一个更好的保障。

严跃进：从管理部门看，是房管局、住建委或相关部门管控，其实主要还是中介行业协会在管。类似机构的监管应该说具有劝告的含义，但是其监管的力度明显要弱于房管部门。协会的会员是由中介机构担任的，其监管的模式会通过类似座谈会、约谈、门店督查等进行，震慑力确实低了一点。而从当前市场管控的角度看，工商行政部门也可以积极介入。对于类似租赁业务的监管，建议后续还是由住房监管部门进行，同时适当联合卫生健康部门、环保部门等积极进行抽样调查。大体上说，未来需要进行事后监督，这也是很关键的内容。

楼建波：针对这次曝光的情况，我们需要更好的监管和调查。对于这次被曝光的甲醛问题，我认为没有必要延伸讨论对整个长租公寓应该如何进行管理。针对此次事件的解决方案，一是国家要出台强制性的标准，规定租房租赁企业出租的房子室内空气质量达到一个什么样的标准才可以出租；二是信息披露，明确房源信息，比如房子是什么时候收回的、是否有进行二次装修、装修后的空气质量检测结果是什么；三是法律要规定如果因为空气质量问题造成租户健康损害，租赁公司要承担责任，而且举证责任倒置。如果能做好以上三点，这类问题就可以有所解决。企业自律是一个方面，还有要立法跟进和相关部门的监管。

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