百亿资金池隐患

熟悉的配方，熟悉的味道。镁光灯很快就聚焦到行业老大自如身上，因为自如很早便探索了租金分期的服务，并巧借ABS加上了杠杆。

ABS英文全称Asset Backed Securitization，即资产证券化。ABS及各种衍生产品的泛滥，就曾是美国当年次贷危机的导火索，尽管产品本身设计环环相扣、交易规则合规复杂，但仍无法摆脱系统性风险的存在。

自如客户APP端里，清楚列着月付、季付、半年付（享受服务费折扣）、年付（享受服务费折扣）、自如客专享分期和自如白条分期这几种付款方式，其中后两者均有贷款性质。

比如，自如客专享分期就是基于租房场景衍生的消费分期贷款，可享受服务费折扣7折，分期手续费率6.27%，共11期。自如白条则相当于租客向自如借取的一笔信用贷款，为期一年。

在这个模式中，资金是这么流转的—选择分期付款的租客，先和自如资管签订租赁合同，再同自如的通道中国对外经贸信托签订贷款合同；租客的分期贷款，被包装成“自如房屋分期ABS”，委托信托机构（中信证券）去卖债权；中信证券把募集来的钱（实际上是租客全部一整年的房租）一次性打给自如；自如用这笔钱去继续扩张，并设计了退出机制。

之后，租客每个月给金融机构还款。假设在某一时间段，租客解约率升高，自如就会在短期内面临着巨大的资金压力；如果自如采取了过于激进的扩张策略，将锁定的租金全部投入到签约新房源上，这样也有可能资金链断裂。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉时代周报记者，大部分长租公寓还是拿房做二房东的模式，“房子不是自己的，没有产权，只好用租金收益去发行ABS。收益型的ABS相比于物业资产型ABS，不确定性更高。因为后者有房子在那儿，还有物业的增值，而前者只能靠租金收益，风险较高。”

“长租公寓最大的问题，是金融化带来的资金池，”中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者，“自如解决了居住不安全的部分痛点，但规模又推动了对溢价利润的追求。按照自如对外宣传的70万间房，每间房平均月租3000计算，自如已经建立了百亿级别的资金池，这个资金池是百亿级别的。”

张大伟称，这也解释了为何自如从链家脱离出来，目的就是为了避免这个违规的资金池被监管。自如玩的是一个以时间为核心要素的期限套利游戏，装修、分租这些其实都只是资金池的补充。不仅仅是自如，链家的理房通、贝壳金控的生意经都在资金池这个逻辑上。

熊林此前也坦承，“自如方面通过鼓励租户预付租金和管理费，可以获得充足的现金流，这部分现金流可以形成一个浮动的资金池”。

今年3月，自如宣布成功完成储架ABS（资产支持证券）首期产品—自如2号1期的设立。未来一年，自如还将在上交所完成共计20亿元的资产证券化产品。

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