万科业绩会 总裁祝九胜两怼“机构推高房租”

经济观察网 见习记者 陈博 履职董事会主席的第二年，郁亮缺席了万科2018年中期业绩会。他的上一次缺席是2016年中期业绩会，因忙于处理股权纠纷未能到场。

8月21日，新晋万科总裁、首席执行官祝九胜首次单独坐镇万科中期业绩会，但围绕郁亮的话题依然未散。

“郁总（今天）没来，我猜测他的想法是希望给我们更多的锻炼，看看他没在场的情况下，我们会不会表现得更自如一点，正常一点。”面对在场媒体发出的疑问，祝九胜作出一个谦虚的解释，他说，万科是事业合伙人机制，每个人都可以代表团队。虽然我们做得不好，但我们会持续努力。

　　一线城市份额下降

祝九胜谦虚的背后，是万科上半年业绩依然稳步的发展。8月20日晚间发布的中报显示，上半年，万科实现销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%。其中，一线城市销售金额占比为18%，相比去年同期的23%、2016年同期的26%，均有不同程度的下滑。

同一时期，万科获取新项目117个，总规划建筑面积2049.1万平方米，权益规划建面1143.9万平方米，其中一线城市的权益建面占比仅2.5%，二线城市占比高达64.9%，其他城市占比32.6%。

从上述数据可以看出，万科在一线城市的份额正在逐步减少。祝九胜表示，虽然政府调控管理市场的决心非常大，针对重点城市有一些具体调控措施，万科也在不断调试自己、不断适应新的政策、新的要求。但房地产行业的空间仍然还有，容量还是很大，城镇化的进程依然没有完成。“所以我们对整个市场、对自己的业务前景还是有一个基本信心。”他说道。

　　新业务提速

房地产主业大幅增长的同时，早在去年8月，郁亮就宣布以赛马方式开展多元化业务布局。如今，商业地产、物流仓储、长租公寓、产业办公、教育、养老等其他自然生长的新业务也正在提速。

中报数据显示，截至6月底，万科物业服务累计签约面积超过4.7亿平方米，实现营业收入41.6亿元，同比增长29.8%；商业开发与运营、物流仓储服务等其他业务收入11.81亿元，同比增长8.92%。

不过，这些培育中的新业务尚未形成较好的投资回报。“在房地产黄金时代，赚钱相对来说比较容易。现在进军服务型业务，赚钱会更慢更难一些。” 首席财务官孙嘉表示。

根据中报，上半年，万科的营业收入同比增长51.8%至1059.7亿元，归属于上市公司股东的净利润同比增长 24.9%至 91.2 亿元，但净利率却同比下降1.85%至8.61%。

这其中，新业务利润率下降是原因之一。除了房地产的营业利润率同比增加2.54%之外，物业服务、其他业务的营业利润率都同比减少2.10%、4.00%。

　　机构对租赁市场的介入有限

在“资本大幅进入长租公寓推高北京房租”引发舆论声讨的这个特殊节点，整场业绩会的聚焦点不出意外落到长租公寓这个话题上。

6月份，万科就曾因“万村计划”进入深圳龙华清湖新村，引发聚居当地的富士康务工人员的恐慌，他们呼吁城中村的改造者万科应避免房租暴涨。

在业绩会上，祝九胜先后两次对这个问题进行详细回答。他的第一次回答认为，最近一两年确实有一些资本、机构介入了长租业务。但从目前的情况来看，机构在市场里面占比非常低。

祝九胜用渗透率这个指标，来解释机构在一座城市住宅租赁的介入程度，据他的观察，中国城市的机构渗透率最高仅5%，一般城市连2%都不到，所以从目前情况来看，机构对租赁市场的介入有限。

第二次回答，祝九胜甚至直截了当地指出，机构进来之后推高租金的看法可能存在一点误会。他以深圳为例表示，深圳的机构渗透率只有2%，而万科在深圳布局的长租公寓，入住率都达到92%以上，每间房的出租单价在1800元左右。

“这个租金的定价是基于对空间重新认知、重新构成，以及对租客需求的重新洞察不断进行调整的。”祝九胜说，机构介入到租赁市场，这确实还是相对新鲜的事情。一个新生事物总会面临种种问题，希望大家在观察它的同时，也给予一定的耐心。

长租公寓刚刚被确立为万科的核心业务，此前万科的核心业务局限在房地产开发和物业服务上，郁亮曾在去年的中期发布会宣布，未来十年版图里，这两个核心业务仍占据最重要的位置。

万科在长租公寓上的宏大目标是成为全球领先的租赁住宅企业。

截至6月末，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，相比去年底增加了6万间左右。累计开业超过4万间。

祝九胜介绍，新增的长租公寓房源主要有三大来源：一是政府出让的长租公寓用途的土地，目前在北京、佛山、深圳等地已获取6个这样的项目；二是各类机构的闲置存量资产，通过合作或租赁的方式取得；三是社会上分散在个人手上的房源。

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