购物中心人气惨淡、写字楼大面积空置……近年来，随着市场供给过剩、同质化竞争，以及电商的不断挤压，越来越多的商业存量地产被收购兼并，甚至被市场淘汰，商业地产进入了转型阵痛期。专家表示，面对激烈的竞争，传统的单纯依靠收租的重资产化盈利模式走到瓶颈，商业地产要想继续保持生命力，必须在管理模式和轻资产化经营模式上有所创新。

据赢商大数据中心统计，受大量新增供应及商场调整改造等综合因素影响，2017年全国一、二线城市购物中心空置率季度环比平均涨幅高达5.3%；28个城市中，近一半城市商场空置率超警戒值(8%)；经营下行压力明显加剧。

全联房地产商会商业地产研究会会长王永平表示，现在商业设施很多，竞争压力较大，需要以商业为引擎，以“商业+”打造综合体。过于简单的商业业态已经无法适应消费需求的变化，商业地产要从过去重开发转向重运营、重内容。

作为商业地产的重要品类，商业办公同样面临巨大的经营压力。目前，商业办公转型主要受到三个方面的影响：第一，商办物业大资管时代已经到来，纯粹依靠收租金的传统商办物业盈利模式，已经不符合市场的发展要求；第二，企业租户不再满足于写字楼的空间租赁，对企业交流、商务合作、资源共享的需求越来越强烈；第三，越来越多的科技产品运用于日常生活与办公中，如何打造轻办公环境，成为企业租户们重要的需求指标。

轻资产化、需求多样化及高科技化，已经成为商业办公转型中迫切需要完善的三个方面。“以前做写字楼的时候，通常行为比较简单，就是造一栋楼，出租并收取租金，提供物业服务，这就是全部内容。”福晟集团董事兼福晟商业集团总裁、福晟地产集团执行总裁吴洋说，如今商业地产需要满足人们的多种需求，但是在这种转型中，商场、公寓都走在前面，唯独写字楼被忽略了。“但往往越是在办公环境当中，越需要补充生活服务方面的内容，写字楼必须从运营体系上突破。”

记者调查发现，由于工作强度高，很多白领基本上每天生活在写字楼里，日常生活的很多需求都需要在其中解决。但事实上，通常大多写字楼的开发商，都只是提供一个简单的物业服务，客户在里面完全得不到更多的增值服务，包括餐饮、休闲、亲子等。这一方面使得客户满意度低下，另一方面造成激烈的同质化竞争。

经过长时间的思考和摸索，福晟集团在今年初推出了服务商业地产的商务智慧体平台——Officetree。吴洋介绍说，Officetree以客户需求为导向，以智慧平台为工具，以多元服务为内容，通过商务协同将企业、空间、资源、白领生活及多种力量融合，打造从商务生活到企业发展一整个服务体系，构建全新的商务生活方式。最终实现物业的保值增值，进而走向轻资产化。

对企业租户来讲，Officetree为企业提供了资源共享、合作发展、品牌展示的平台，让企业在交流碰撞中探索商务合作更多可行性。当一个商业地产项目中入驻了足够多的企业商户后，就形成了一个立体的生态圈，而Officetree所要做的，就是提供一个庞大的交流系统，将原本各自不了解、各自为政的企业互相沟通，企业租户能够在这个系统中快速找到自己所需要的资源，极大节省了资源搜索与沟通的时间。

对白领人群来说，在一个写字楼里，除了上班，还可以实现工作时间之外的社交，可以让工作显得更愉悦。Officetree能够提供个性化的服务，满足员工们在办公、社交的多元需求。仅通过一个系统，就能够与整个办公体的员工进行交流，包括订餐、健身、约车等生活交互行为。

对于物业而言，Officetree能够打造一个双向交流的平台，物业能够及时了解租户的需求，租户也能及时掌握写字楼物业的动态，物业将管理变成服务，提升自身的物业价值，有助于实现资产多元化的升值，达到物业持续长期增值的目的。

“从写字楼端到商场端，从办公到生活，我们营造了整个服务体系。商业地产的未来，必须要摆脱投入大量建造费用的时代，要把每栋物业变成智慧生命体。”吴洋说。

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