商业地产突围战已打响 三四线城市是未来机会

去年至今，随着房地产调控政策的持续施压，不少企业开始把更多的目光转向商业地产。新年伊始，印力联合大股东万科收购凯德20个购物中心，拿下商业地产领域的并购大单，成为业界关注的焦点。但与此同时，全国不少商业地产仍然经营惨淡，行业分化严重。在一二线城市商业地产去库存压力仍存，三四线城市商业地产利润不足，传统商业业态增速放缓的情况下，过去一年商业地产日子过得如何？未来商业地产的前景如何？哪些转型路径将受追捧？在近日举行的全国商业地产年度形势分析会上，这些问题引发了业界人士的热烈讨论。

不“变”就没有活路

作为商业地产的一大主战场，百货行业的冷暖，将对商业地产的景气程度产生重大影响。“就2017年的市场形势来说，百货业态呈现回暖迹象，持续4至5年的业绩下滑已经终止，国内很多百货企业实现了利润、销售双增长，下滑的趋势已经扭转过来。”北京王府井百货(集团)股份有限公司发展部部长曹世斌说。

业绩反转得益于一个字“变”。过去一年，不少传统商业从电商的打压之下慢慢缓过劲来，商业地产企业纷纷转型，新商业模式层出不穷，行业内部不断整合洗牌。中国商业联合会、中华全国商业信息中心主任王耀分析说，百货店业绩提升的主要原因在于增加了食品销售，中高端家电、珠宝和化妆品都取得了较好的销售额，突出了自己的优势品类。“2017年商业地产市场最大的特点就是变化快，不断推出新的东西。”

业态的重新组合和商业项目的升级改造成为2017年商业地产的重要标签。据联商网数据中心统计，2017年存量改造的商业项目(包括百货转型、更名重开、调整升级等模式)超过30个，略高于2016年，面积主要以3至5万方为主。比如，北京西单大悦城9层经过改造后，推出了首条主题街区——样街，召集了塔罗占卜、纹身、二次元手办、拇指滑板、电竞黑科技、网红奶昔等数十家潮玩潮酷店铺，多元化的业态组合与开放式的动线设计，成功吸引了更多年轻顾客。

相对于线上电商的便捷，体验则成为线下商业体的重要武器。随着购物中心内传统业态逐渐吸引不了人气，家庭体验式业态、亲子类业态逐渐受到欢迎，电影院、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童职业体验、儿童游乐等体验式业态在购物中心里得到了快速发展。