净负债率181% 何享健家族借美的置业 再造百亿财富

[美的置业此前并未受到足够关注，但过去几年里却经历一轮快速增长周期，走上一条杠杆扩张之路，此番希冀登陆香港资本市场打通新的融资渠道]

[美的置业通过信托融资及其他融资安排，占到借款总额约34.5%。信托融资受中国保监会监控，存在政策变动的不确定因素。]

经历前两年的快速发展，美的集团何享健家族的地产业务开始抢夺房地产规模发展的门票，计划赴香港上市。

5月31日，美的置业控股有限公司（下称“美的置业”）在港交所披露预上市文件，其保荐人是法巴及中信里昂证券。文件显示，美的置业为何享健家族企业，2004年，何享健获得美的置业集团多数股权，并在2013年设立BVI公司，将股权转让给儿媳卢德燕，后通过一致行动人协议安排，共同成为美的置业的控股股东。

作为何享健家族电器之外的又一业务，美的置业此前并未受到足够关注，但过去几年里却经历一轮快速增长周期，走上一条杠杆扩张之路，此番希冀登陆香港资本市场打通新的融资渠道。

过去三年悄然扩张

2009年10月，美的建业（英属维京群岛）设立，间接持有美的置业集团全部股权。2013年9月，为独立发展地产业务，何享健将自己持有的美的建业（英属维京群岛）94.55%股权转让给卢德燕，转让后，何享健与卢德燕订立一致行动安排，双方仍为美的建业（英属维尔京群岛）也即美的置业的实际控制人。

为此次上市而进行重组时，又在美的建业（英属维尔京群岛）上搭建美的置业控股，卢德燕通过美的发展、美恒、美域三家公司全资控股美的置业控股。

招股书显示，美的置业经营范围遍布全国11个省份的33个城市及一个直辖市。地区上主要分布于珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、环渤海经济区及中国西南5个区域。从城市布局看，主要集中在国内二三四线城市，业务集中在华南地区。

第一财经记者注意到，2015年~2017年，美的置业主营业务收入分别为83.13亿元、119.92亿元、177.17亿元，复合增长率46%。同时三年同期净利润分别为3.84亿元、9.93亿元、18.94亿元，复合增长率122%。

截至2018年3月31日，公司土储总建筑面积已达3310万平方米。其中公司在珠三角地区的项目体量最大，总土储为840万平方米，占比33.33%。

高速发展背后，美的置业销售额不断变大，根据机构统计，美的置业2017年销售额约500亿元。从招股书合约负债（原科目为预收账款）同样可见一斑，2017年美的置业合约负债约363.6亿元。

不过，美的置业净负债率保持高位，2015年净负债比率为622.1%、2016年净负债比率为624.7%、2017年净负债比率为118.9%。截至2018年3月31日，美的置业净负债率181.4%。高出行业平均水平近一倍。

去年，美的置业总裁赫恒乐在接受媒体采访时表达在香港上市原因，称上市不仅仅是解决短期融资和套现，港股上市公司可以提升获取资金的能力。

债务结构有待优化

上市融资是所有希冀在规模上有所突破的房地产企业的核心命题，美的置业也不例外。

第一财经记者查阅招股书显示，截至2018年3月31日，美的置业负债总额1089亿。其中，流动负债中银行及其他借款约107亿，贸易及其他应付款项约215亿。这意味着，美的置业短期债务约322亿。

从非流动负债看，美的置业公司债券约20亿，银行及其他借款约294亿。长期债务大概在314亿。

美的置业短债比重相对较高。而参考行业公司，很多优质公司短期债务通常占债务总额20%~30%的水平。房地产行业作为一个长周期行业，房企通常会选择3年~5年债务，而大量短期债务将激增美的置业偿债压力。这也不难理解为何美的置业选择上市，以进一步化解其短期债务压力。

同时，美的置业通过信托融资及其他融资安排，占到借款总额约34.5%。其在招股书提醒，信托融资受中国保监会监控，存在政策变动的不确定因素，倘若变动，将有可能导致公司融资成本增加；公司还因银行借款以及信托融资安排，已经产生并预期将继续产生大量利息开支。

资金成本看，截至2018年3月31日，美的置业银行及其他借款资金成本5.66%，较2017年5.28%有所上升。

事实上，融资难和融资贵是中小房企面临的巨大问题，今年以来，包括银行、信托等融资渠道都在收紧，各大房企均面临偿债压力。

5月30日，合生创展集团有限公司2018年非公开发行公司债券目前项目状态为“中止”，据悉，该项目品种为私募，拟发行金额为31亿元，承销商/管理人为中泰证券和光大证券。

此外，“花样年集团（中国）有限公司2018年非公开发行住房租赁专项公司债券”和“广州富力地产股份有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公司债券”均在近期显示“中止”。

融资难已经成为房企2018年的关键词，对于中小房企而言，抓紧时间上市尤为重要。

据申万宏源统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。

显然，对于冲击上市的美的置业而言，通过上市以平衡债务结构，提升长期债务的比重，是其加速扩张过程中，必须要解决的一个路障。

何享健家族财富再飙升

从美的置业控股结构看，何享健家族目前100%持有地产业务。

招股书披露的美的置业股权结构显示，卢德燕通过名下三家全资公司，持有美的置业上市前的100%股权。何享健则是作为一致行动人，与卢德燕共同享有权益。但他们也并不在公司内担任任何职务。美的置业的4名执行董事中，董事长赫恒乐、主管战略规划和投资拓展的副总裁姚嵬、首席财务官林戈、负责设计的林冬娜均为职业经理人，但他们均有在美的集团任职的履历。何享健唯一的儿子何剑锋在美的置业中出任非执行董事，仅就公司营运和管理提供战略意见及建议。

虽然不在美的集团体系内，美的置业仍然从美的集团身上“借光”不少，其中包括一站式智慧家居及生活解决方案的支持，以及在银行贷款方面，需求美的集团的信用担保。

美的置业称，其竞争优势是长期形成的品牌、多元化及低成本土地储备、一站式智慧家居及生活解决方案提供者、高效管理架构及高度标准化营运策略，以及管理团队积极性高且经验丰富。

福布斯2018全球富豪榜显示，何享健目前财富值201亿美元，位列中国富豪榜第六位。美的置业如若成功上市，将进一步增加何享健家族财富，参考同级别规模房企，还将带来超过200亿元人民币财富。

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