近期，国家明确以专项债渐进取代PSL，推进棚改投融资。不过，考虑到地方政府是结构性去杠杆的主体，而监管层又表示将严厉控制地方债务，PPP、产业基金等涉及地方政府违规举债的部分路径已经被清理并严格控制，因此，未来无论在货币创造、投放规模还是闭环运营上，纳入政府预算且受严格监管的专项债，都远不能与PSL刺激棚改的效果等量齐观。

未来棚改将更加注重公共服务方面“补欠账”，是要实现新型城镇化而非激发市场需求。从这一点来考虑，正是基于对三四五线楼市前景的谨慎判断，各大房企都抱着“抢跑”收割市场的心态，希望在“去库存”和棚改余温还在时，尽快去化并实现资金回笼。

这一点也可以从新开工方面的数据反映出来。1~4月份，全国房屋新开工面积51779万平方米，增长7.3%，尽管增速比1~3月份降低了2.4个百分点，但增速依然是近一年来的高点。反观另一面，1~4月份，房地产开发企业土地购置面积5412万平方米，同比下降2.1%，开发商加速周转、加快出货、“抢跑”以“收割市场”的心态非常明显。

笔者认为，综合土地购置费摊余到今年、棚改（今年580万套的规模接近去年）继续保持在较高位、四五线和县域去库存，近期各大城市加速供地，开发商“补库存”和收割市场动力强劲等多种因素来看，相比商品房销售增速不断下滑，今年房地产开发投资增速仍将保持平稳。当然，房地产供给侧改革如火如荼，如集体土地入市、旧改和盘活存量、新增供地转向租赁、小城镇建设和农村危房改造、乡村振兴等，也将维持开发投资的体量。

（作者为资深地产研究人士）

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