一方面，今年以来楼市调控继续收紧的趋势明显，限购限售范围扩大，“限价+摇号”成为调控标配；另一方面，抑制居民杠杆、控制资金流向楼市成为监管重点，银保监会甚至将这两者列为年度十大重点工作。因此，开发商资金回笼困难。统计局的数据显示，1~4月份开发商资金来源增速（2.1%）创2016年以来的新低。

与此同时，2016年以来开发商销售“排位赛”非常激烈。2018年，希望借助高周转维持“千亿级别”的房企将有30多家，比2017年翻一倍；TOP100房企（市占率达60%）中，2018年的销售目标基本都要增长30%以上。由此，基于提高市占率的目标，开发商有加快推货和加快周转的主观诉求。

而从客观来看，2016~2017年开发商储备土地迅速放量，300城土地出让金在这两年分别达到2.9万亿元和4.06万亿元，同比分别增长31%和50%，2017年更是刷新纪录。但进入2018年以后，不仅银行信贷资金全面收紧，就连2017年还算畅通的信托、资管等通道资金也在监管之下遭遇全面堵塞。

目前，开发商资金来源中，占比近20%的国内贷款自2016年3月份以来首现负增长（1~4月份下降1.6%）。由于按揭贷款规模出现紧缩（1~4月份下降6.7%），实际投放连续半年负增长，且利率水平连续16个月上浮，加上首付款控制消费贷、“限价+摇号”降低预售申请和开盘进度等因素，2017年占比达到51%的其他资金（主要是销售回款），未来对开发商现金流支撑的力度将有所下降。

综上所述，资金面紧缩和调控升级等因素，客观上也倒逼开发商必须要加快周转速度。这就能解释我们为何会看到这样极端的例子：碧桂园尽管保持着土地摘牌到开盘5.2个月的业内高速度，居然仍未达到集团高周转的需要，近期公司还提出进一步加快周转的要求。

另外，本轮楼市回升的主战场在三四五线城市。2016和2017年，全国680多个三四五线城市的商品房成交量占比分别达64%和70%，比2015上升13和19个百分点。2015和2016年，300个城市中三四五线土地出让金占57%，2017年升至60.5%，今年1~4月突破70%。考虑到300个城市以外的其他城市都是四五线城市，全国三四五线城市商品房销售及土地成交占比实际上更高。

2016~2017年，三四线楼市火爆，这与“去库存”和棚改货币化有关。2018年以后，“去库存”重点转向四五线城市和县域；同时，催生三四线楼市行情的棚改货币化（即PSL，抵押补充贷款）尽管在1~4月份放量，但3万亿元的余额已触顶，棚改货币化后续影响将趋于减弱。

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