长租公寓品牌井喷式发展群雄逐鹿 盈利模式待突破

长租公寓站上风口

近几年，瞄准一二线城市庞大的租房人群，长租公寓这种新的房屋租赁形式得到越来越多的租房人士青睐。尤其是2017年以来，鼓励发展租赁市场的各种政策集中出台，面对长租扶持政策利好，各长租公寓品牌得到了井喷式的发展。房地产商、中介服务商、酒店运营商以及创业型公司等多方力量纷纷涌入这一新的战区。长租公寓市场加速迈入群雄逐鹿的战国时代。

解决行业痛点

公开数据显示，2017年，我国租房市场总规模在1.38万亿左右。根据链家研究院预测，到2020年，租房人数将达到1.9亿；到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元。

与广阔的市场前景并不匹配的是，传统租房体验屡受诟病。租赁市场信息不对称，房屋质量参差不齐，配套不全、随意涨价等乱象迭出，租户的居住权益时常受到侵犯。长租公寓的出现正是瞄准这些行业痛点来挖掘商机。

房屋业主唐先生告诉记者，他在2011年就把自己的一套房屋委托给链家旗下的自如友家进行长租，是最早一批试水长租公寓的房屋业主。“平时由其服务人员进行维修管理。我不用担心房屋被群组和家具设备出现损坏。”

对于出租方唐先生来说，长租公寓让他“省心”。而对于租户张羽来说，长租公寓感觉“干净、稳定”。

供职于北京某互联网公司的张羽，去年8月租下了一间长租公寓。“之前租住的是一间老房子，家具老旧，墙面脱落，合租到期后，房东通知租金每月要提高800元，价格还没得商量。”搬进长租公寓后，虽然形式上仍旧是合租，但房屋有统一的装饰风格，房间干净，新式家具也很简洁。“房子一签一年，到期后续租。每套房屋配有管家对房屋进行管理；每半个月，有保洁上门免费收拾厨房、客厅。”张羽告诉记者。

张羽租住的公寓属于分散式长租公寓，即租赁平台运营商从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。

相对于分散式而言，另一种则是集中式长租公寓，其为租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋或整栋中的几层)，统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。

据记者了解，目前分散式长租公寓市场份额最大的是链家旗下的自如，其他品牌有我爱我家旗下相寓、青客公寓、蛋壳等。集中式长租公寓品牌则有魔方、YOU+、泊寓等。

北京熊猫公寓北工大店是集中式长租公寓，记者近日走访发现，该公寓出租的房屋主打面积为25~45平方米，房间内带有独立卫生间，有床、桌子、衣柜、沙发、洗衣机、冰箱、空调、电视等配置。整体装饰色彩淡雅，温馨中不乏现代感。工作人员告诉记者，该店去年5月开业，月租金均价在2500元至4000元左右，现在基本是满租状态。

北京泊寓劲松店是万科旗下的集中式长租公寓，记者近日在该店看到，地下一层公共空间设有健身房、阅读区、会客区，租户可免费试用。租户王先生告诉记者：“这里定期举办住客社群活动。不仅是住的地方，还是一个生活圈，可以交很多朋友。”

企业规模化布局

十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。而不久前结束的中央经济工作会议提出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

住房租赁市场不断增长，与政策红利叠加产生共振效应，几乎所有的长租公寓品牌都加快脚步抢滩市场。

据记者了解，长租公寓领域主要有四类参与者，开发商类、中介类、酒店类和创业类。

目前，中国排名前30位的房地产商中，已有三分之一以上的企业涉足长租公寓，开始规模化布局。以万科为例，2016年，万科推出长租公寓品牌泊寓，截至2017年中，万科泊寓累计获取房间数超7万间，计划三年拓展45万间。此外，碧桂园获得中信银行提供的300亿元保障性基金，计划三年达到100万间的规模；佳兆业计划三年内打造10万间长租公寓，保利地产也计划三年内完成30万套长租公寓房间。

而中介公司链家自2011年发展长租公寓品牌自如，自如的目标是2017年的增长率超过100%， 管理资产规模超过6000亿元。

此外，酒店和互联网初创企业等也大举进入该领域。如家、华住和铂涛均推出长租公寓业务；青客、魔方、YOU+等初创企业推出了品牌长租公寓，并占领了一定的市场规模。据了解，魔方已完成C轮融资；创业公司湾流融资4亿元，抢滩长租市场份额。

金融机构也闻风而动。2017年10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所发行。

盈利模式待突破

高歌猛进中，也不乏质疑的声音。记者在走访北京熊猫公寓北工大店期间，正在咨询的王女士表示，公寓的配套社区环境、交通等方面条件不错，但就是价格比周边小区高了大约500元左右，自己打算到周边小区找一找，综合对比之下再做决定。

据记者了解，由于提供统一装修及日常保洁和家电维修等服务，长租公寓租金普遍比市场价高出15%~20%。

但即便租金较高，烧钱容易赚钱难仍是长租公寓最大的困局。行业专家认为，前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期较长是这个行业共同的痛点。

市场公开数据显示，长租公寓的长期盈利目标设置在6%~7%，但当前大多数品牌的回报率不及1%。冠寓CEO韩石此前接受媒体采访时表示，龙湖集团对长租公寓业务更关注的是把产品做好，三年内不考虑盈利问题。

为了解决盈利难题，长租公寓在创新方面不断试水，如REITs为代表的商业地产证券化金融创新。同时差异化经营也开始崭露头角。比如自如2018年将推出单身公寓项目，允许租客养猫狗等宠物。泊寓正在设计家庭型公寓，预计2019年推出。

“政府的政策扶持，如在税收上的减免、建立符合城市人才引流人群的人才公寓等，都可以在一定程度减轻运营负担。盈利模式会随着政策进一步落实而逐步形成。一旦形成大规模的租客，企业租金收益可能超过同样体量房屋销售的收益。”有行业专家认为，长租公寓市场刚刚拉开帷幕，未来租房领域一定会诞生独角兽企业，而且不止一家。