涨房租阳谋：资本囤房垄断市场？租房才是真正的刚需？

“在我找房的这段时间，这个小区从4月份到8月份又涨了三四百块。”日前刚刚搬到16号线永丰南站附近的李女士表示，如果从去年年底算起，这附近的租金已经累计上涨近1500元/月。

租房中介告诉她，除去年11月底到12月份清理群租房的高峰期猛涨了1000元/月以外，李女士所在的小区今年年初的涨价除去季节性因素外，很大程度上来源于中介之间的竞争。

《华夏时报》记者调查发现，该小区的房源都是由各个小中介把持，平时通过房主出租东西向一居室，价格也就在4600元-4700元/月左右；最近一段时间，长租公寓自如为了打入这个市场，竟直接给房主5000元/月收房。

8月24日，住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的大数据住房租金指数显示，同2017年12月相比，2018年7月北京租金上涨8.94%，环比上涨2.37%，双双居样本城市涨速之首。

对于这次北京房价的“跳涨”，供需矛盾、资本介入、季节性因素等都被业内普遍认为是推高房租的因素之一。不过，资本追逐的长租公寓在其中发挥的作用，更令人们侧目。8月17日，时任我爱我家（5.510， -0.01， -0.18%）副总裁的胡景晖表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，完全破坏了正常房屋租赁市场。

一场关于谁该为房租上涨负责、长租公寓是否有原罪的讨论就此甚嚣尘上。中国社科院财经战略研究院研究员邹琳华对《华夏时报》记者表示，北京住房长期供给增长乏力，人口疏解政策除降低了房源供给外又未见实效。资本中介就是看准了这点才大举杀入，将未来预期上涨的收益用来贴补当前囤房抬价的投入，挣了钱，同时又圈占了市场。

　　房租7月跳涨，都是中介惹的祸

此前，链家旗下贝壳研究院的数据显示，2018年前7个月，租金同比上涨10.7%，7月租金环比上涨2.6%。我爱我家研究院的数据则显示，2018年7月份北京租金环比上涨了6.2%。而根据住房大数据联合实验室的数据，2018年7月北京住房租金与6月相比环比上涨2.37%。分区县看，2018年7月，昌平、丰台、海淀、西城、朝阳、东城、大兴区租金环比涨速靠前，环比分别上涨了5.54%、3.97%、3.75%、3.75%、2.16%、2.16%及1.65%。顺义、房山、门头沟7月租金环比微跌。

从上涨时间节点看，北京主要区县7月租金涨速较1-6月显著加快，6月涨幅最高的西城区也只有1.7%的环比涨幅。

“从时间来看，事实上跳涨是从7月开始的，”邹琳华指出，“门头沟、燕郊、顺义没涨，可能和企业布局有关。”

8月初一则名为《资本盯上租房，要吸干年轻人的血吧》的帖子中，一位天通苑的房主准备以7500元/月的价格出租自己的三居室，自如开价8500元/月，蛋壳公寓则愿意开价9000元/月。在几轮叫价后，蛋壳公寓最终以1.08万元/月拿下了这套房子。

而另一条地铁16号线的底站，住在京西凤凰岭的张先生告诉《华夏时报》记者，他原本住在上地附近一个群租公寓，去年11月底因为群租房整顿，从自如手中租了一间3300元/月的开间，比原来租群租房贵1500元。上个月，他听自如管家说，房子年底到期后还会涨价500元-1000元不等。目前，在自如和贝壳两个平台上，这一区域的待租房源都已出清。

在北京的传统居住格局中，昌平区的天通苑、回龙观，海淀区的上地、西二旗，以及南城的价值洼地一直都是大量外来人口居住的住宅区。而目前，这些区域也成为中介囤房，进而推高房价的重灾区。

资本垄断租赁市场？

2017年下半年，发展租赁市场成为房地产政策的重点之一，资本也随之涌入。

截至2017年底，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达300多个。2018年1月16日，自如获得40亿人民币A轮融资，是中国长租公寓行业规模最大的一笔融资。2月，蛋壳公寓也完成1亿美元B轮融资。

长租公寓的运营分自持和包租两种。其中，作为“二房东”包租，是这些以轻资产为主、市场占有量本来就很大的中介公司转型长租公寓的最重要途径，也被业内认为是唯一可以获得盈利的方向。因此，拿到资本的长租公寓“新贵”，和共享产业初期的创业公司一样，正在疯狂“撒钱”争夺资源。

李女士所在小区就是一个例子。房子一旦进入中介的手中后，再往外租价格就普遍高出周围的市场价了。

《华夏时报》记者日前查阅自如平台上的租金数据，这一小区的房租整租价格均价在5500元/月左右，合租8平米的房价也要2500元/月上下。但事实上，装修成本并不高，按照市场价格，即使是一套八九十平米的房子，热水器、抽油烟机等家电加起来装修成本也只有2万-3万。

高溢价同样“吊”高了个人房东的胃口。李女士8月20日看到小区门口摆出的房主个人出租招牌，比起4月份二居室单价涨了1000元/月，三居室涨了1500元/月。

张大伟表示，大量的资本进入的是存量改造，存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价。对于这些资本来说，这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断。“租赁市场已经出现了垄断定价权，如果都是小公司、小业主，互相有竞争，但如果是一个有几十万套房的庞然大物，它是有定价权的，不仅仅是二手房买卖，租赁也一样。”

易居研究院智库中心总监严跃进接受《华夏时报》记者采访时表示，中介竞争囤房有价格操纵的嫌疑，或者说存在带动房租价格快速上涨的作用。这种现象或许也不是中介公司主观上希望看到的，但是很显然，获取市场规模的渴望会倒逼很多中介不断提高报价，这样最终都会带来市场价格的上升。

　　管制租金能解决问题吗？

在中原地产首席分析师张大伟看来，当下以北京等市场为代表，已经出现了几十万套长租型公寓，局部区域甚至占市场比例高达40%，这种情况下，单套长租公寓的租金比普通租赁租金高30%以上，叠加对普通租赁业主定价的影响，这种出租模式对市场的租金拉动影响加大。

为了抑制房租过快增长，8月19日，北京市房地产中介协会约谈包括自如、蛋壳公寓等北京10家主要住房租赁企业，这些企业共同承诺不涨房租，并拿出全部12万套存量房源投向市场。

12万套房能否起到稳定租金的作用？贝壳研究院的数据显示，目前北京全市房屋存量约750万套，其中存量可租房源为150万套，12万套占其中的8%。尽管占比并不高，但由于几家中介的头部作用，已经可以一定程度上稳定租金价格。

不过，对于是否应该采取管制的手段来解决租金飞涨的问题，业内仍有不同的观点。

上海交通大学中国发展研究中心主任陆铭对《华夏时报》记者表示，目前中国超大城市出现的问题，虽然在中介表现出来的是在囤房并且抬高住房的租金，但从本质上来讲，仍然是住房整体上呈现短缺的结果。如果一个市场上的房源是充分的，是不会有企业有足够大的力量来实现对于市场的垄断，并且借此来提高租房价格的。

以北京为例，去年年底北京总常住人口的数量仅下降了2.2万，租房需求并没有出现明显下降，但是却以违法建筑的名义大量拆除房子，同时又打击群租和清理地下室，这些加起来就会导致租房的短缺问题。有一些所谓的违章建筑，其实提供的租房条件并不那么差，需要通过修改法律让一些非正式的租房能够得到适当的承认。对于一些居住条件的确存在安全隐患的租房，需要从治理安全隐患的角度去改善居住环境，而不是一拆了之。否则的话就会引起现在的租房短缺的现象。

因此，陆铭指出，不能简单地怪罪中介公司，而是应该从源头上增加供给，才能解决当前的高租金高房价的问题。简单管制价格是解决不了问题的，甚至有可能出现更加严重的供小于求、腐败寻租的现象。

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