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溢价收购、股价阴跌,中粮地产披露重组大悦城内情

2018-04-26 09:12:07    第一财经APP  参与评论()人

4月25日,中粮地产(000031.SZ)继续阴跌。这是中粮地产自4月17日复牌以来,第六个股价下跌的日子。

4月24日深夜,中粮地产披露29份公告,公开重组大悦城地产(00207.HK)的内情,剖心明志,希望通过两个平台的整合,释放协同效应,使公司既能通过开发性业务的高周转实现现金回流,又能分享持有型物业带来的长期稳定收益和升值红利。

本次交易是中粮集团对下属境内外两家上市公司的内部整合,实质是中粮地产收购大悦城地产控股股权,共计91.34亿股,占已发行普通股的64.18%,占已发行普通股及可转换优先股合计已发行股份数的59.59%,涉及金额达147.56亿元。

而截至4月24日,大悦城地产的总市值仅约为138.49亿人民币。明显的溢价、即期回报的摊薄都让投资者不甚满意。更大的未知在于,整合完成后,失去先发优势、规模远远落后的中粮地产如何追赶同行。

溢价收购大悦城

公布重组消息的九个月后,中粮集团旗下的中粮地产终于披露重组方案,悬而未定的重组初步得到答案。

根据重组方案,中粮地产拟以发行股份方式向明毅公司(Vibrant Oak Limited)收购大悦城地产91.34亿股普通股,占大悦城地产已发行普通股总数的64.18%,占已发行普通股及可转换优先股合计已发行股份数的59.59%。

明毅是中粮集团控制的持股型公司,无实际经营业务,91.34亿股是明毅持有大悦城地产的所有股份。这部分股份的交易对价是147.56亿元。

多名投资者对交易对价表示质疑。4月24日收盘,大悦城地产的股价为1.21港元,总市值仅约为人民币138.49亿元。若以64.18%的持股比例计算,明毅持有的大悦城地产市值为人民币88.88亿元,与收购价147.56亿元相去甚远,收购价实际溢价近66%。

对此,作为中粮地产聘请的独立估值机构,咨询公司安永力图说明估值的合理性和公允性。

安永以2017年12月31日为估值基准日,采用可比公司法和可比交易法对大悦城地产的91.34亿股进行估值。

当以可比公司市净率作为参考估值指标时,股权价值范围为131.24亿元至153.21亿元;以可比公司企业价值倍数作为参考估值指标时,价值范围为85.14亿元至170.28亿元;在以可比交易案例市净率作为参考估值指标时,股权价值范围为141.4亿元至185.24亿元。

一旦交易成功,中粮地产将拥有大悦城地产的控股权。活跃在香港资本市场的投资者告诉第一财经,实际收购中,应考虑到控股权溢价的因素。一旦进行收购,直接影响收购标的的股价和二级市场投资者的信心,股价大概率会应声上涨。

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