花样融资、收购拿房，长租公寓拼争进入战国时代(2)

2017年开始，国家相关部门出台系列政策支持住房租赁市场的培育与发展。监管层鼓励银行和资本市场对住房租赁企业提供信贷支持、股权投资，鼓励租赁企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资。

2017年2月，魔方公寓信托受益权资产支持专项计划在上交所挂牌，这是国内首单公寓行业ABS，发行规模为3.5亿元人民币。

时任魔方副总裁的陈雷事后谈起，长租公寓回报率不高，但回报周期长，公司想要扩张，只能通过金融市场来解决部分投资的资金。

筹措资金，是长租公寓发行资产证券化产品的目的。有魔方的成功案例在前，公寓运营商纷纷试水。

2017年8月，链家自如发行了房租分期信托受益权资产支持专项计划；2017年10月，新派公寓权益型房托资产支持专项计划获批发行；同样是10月，保利地产资产支持专项计划获批通过，发行规模50亿元，是首单储架发行的类REITs产品。

2017年12月，招商蛇口宣布发行首例长租公寓CMBS，融资规模达60亿，超过保利50亿的ABS。不久后，招商蛇口再与建设银行合作发行ABN。

至此，首单、首例涌现，公寓运营商和房企的在长租领域的融资破局小有所成。回到基金的设立身上，建设银行负责人表示，“建行表面上是做一个基金产品，但实质上是支持探索专业化运营的租赁机构。”

长租公寓闭环可期

长租公寓被认为是利基市场，尽管与房地产结合紧密，但过去多年，开发商少有涉足此领域，因为占用资本多、回报周期长、资金回报率相对低，开发商更青睐高周转模式。

对长租公寓的溯源可至2011年前后，数家由创业者创办的长租公寓品牌出现，以情怀和线下粘性构筑壁垒，缓冲供需矛盾，盘活房地产存量资源。此后数年间，长租公寓得到机构投资者的青睐，天使轮、A轮、B轮融资开展，吸引了更多创业者进场，中介和部分房企尝试布局。

至2017年一系列鼓励政策出台，各类企业涌入，行业发展如火如荼。这时，优胜劣汰，部分现金流不理想的小型租赁企业以被大品牌收购等形式退出市场。

2月26日，长租公寓公司蛋壳公寓宣布已完成1亿美元B轮融资，目前蛋壳公寓正参与爱公寓的资产收购中。

外延式收购，是租赁企业快速扩张规模，实现弯道超车的路径。扩大规模，意味着扩大租金基础，同时摊薄固定成本，增厚利润。