美国如何征收房产税？ 地方政府以需定收，收入用于公共开支(4)

在对房产价值的重估周期上，各州亦采用了不同的制度，周期在1-10年不等，主要分为年度重估、部分重估和全周期重估三类：

年度重估：根据市场的变化，每年都对所有不动产重新估价。

全周期重估：是指不动产在特定的年份被估价后，直到下一次规定的估价年份之前，其估值不变。但如果不动产在这期间被新建、损坏或改变用途，则需重新估价，估价周期通常在2-10 年之间。

部分重估：是指在全周期重估的同时，每年都对一部分不动产进行重新估价。例如某地区法定重估周期为三年，则每年区内三分之一的不动产进行重估，同时在第三年，所有不动产都将被重估。

美国房产税的征收管理工作一般由州和地方政府共同完成。具体职能分配上，州政府负责制定统一的全州评估标准和流程，而地方政府则需要在建立评估委员会、划定税收评估区的基础上，接着对辖区内的房产价值进行估算，最后报备州政府统一后转由地方税务部门执行。若评估价值发生争议，地方政府还需负责相关调解工作。

在美国缴纳房产税的手续较为简易，各地按季度、半年或按年度征收，每个房主会于定期收到地方税务部门寄送的纳税通知，房主在规定期限内通过支票或网络支付的途径完成支付即可。通常法定一年征收一次的地区的房产估值办会在当年12月向房主寄发房产税表，而房主则需在次年一季度末之前一次缴清税费。

延期权利和处罚条款

在美国国内税务局（IRS）税表申报的页面的文件中显示，美国房产税的纳税人享有延期申报的权利，期限通常为30日。若未能按期缴清税费，税务机构会处以罚款和加收滞纳金，同时估价员也可在现有估价基础上施加10%的惩罚。若长期欠税（一般为三年以上），许多地方的政府将有权处理并出售房主财产以抵扣税费。据美国税收留置权协会(NTLA)最新的数据显示，全美每年拖欠的房产税金的规模在120亿美元上下。

有何优惠？有何限制？——美国房产税优惠及限制条约

如前文所述，美国房产税税制经历了两轮大规模的制度变迁，而相应推出的惠及纳税人的税收优惠政策和限制地方政府税负权力的限制条款，也是纳税人和政府相互博弈的结果。在美国国内税务局（IRS）的纳税人享有的权利和低收入者纳税指南的页面，我们可以看到现行的美国房产税优惠政策主要分为三大类：

1、实行直接的减税和免税形式，例如居民在购买的第一套非经营性自用房产时免税，同时会按各州规定的免征面积和免征额度，对居民的普通住宅给予免征优惠，往往从第二套住房起征房产税，而之后的住房税率将会增长。

2、针对弱势群体的延期纳税条款，同时当纳税人的房产价值大幅升值时，纳税人可先按该财产的原价值缴纳税款，而差额则可以延期缴纳。

3、主要针对低收入人群的税收抵免制度，部分区域对低收入群体实施住房抵免，抵免额可以抵减个人所得税或者退休现金等，有效减轻纳税人的税负负担。当纳税人缴纳的财产税与其个人收入（或缴纳的个税）的比例超过了税收抵免的法律规定（各州设有不同的比例），则政府会将超出部分按比例返还给纳税人。