欧阳捷：2018年楼市没有大起大落，房价不会大涨大跌(4)

2018-01-30 09:28:22      参与评论()人

2018年，人口净流入城市将全面推广租赁住宅并挤占可售型住宅市场，住宅销售增速将继续下降并将持续下降。

住宅市场“蛋糕一年比一年小”几乎就是无可挽回的，哪怕政策再次刺激也改变不了这一趋势。

大势明了，调控何以贯之？

“房住不炒”已经写进十九大报告，保持房地产政策的连续性和稳定性也被中央经济工作会议反复强调，这意味着未来5年调控都不会退出，调控目标就是“房地产市场的平稳、健康、发展”，住房市场将在平稳中前行。

市场已变，政策也需微调。

2018年，将是楼市“大稳小乱”的一年。“大稳”是市场缓慢下行、不起不伏。过去的楼市周期论将不再成立，未来将以五年为新周期，与新一届政府任期同步。

楼市既不会大起、更不会大落，房价没有暴涨、也不会有大跌。2017年的调控证明了这一点，未来还将证明。

楼市、地市已经开始降温，今后一段时期，还会继续降温，这有助于防止风险形成共振，后市也不存在再次冲高的可能。

2015年初，我们在一次论坛上提出“未来没有2013年”，但是我们错了，低估了政策刺激的强大。

同时我们还说：“刺激之下，白银时代将会提前结束”。现在，我们再说“未来没有2017年”，或许真的就会成真。

楼市调控不会再放开，一二线城市还会继续严控。“控房价、抑泡沫、防风险”仍是重中之重，但政策之变将出现新动向：

从政策逻辑上来看，楼市政策以稳为主，稳房价、稳市场、稳预期、稳投资，凡是有利于“四稳”的微调政策都将被默许，凡是不利于“四稳”的调控放松都会被叫停。

从调控手法上来看，因城施策转向差别化调控，一城一策转向一城多策，全面限购限贷转向“满足刚需、支持改善”、吸引人才，经适用房、限价住房转向租赁住房、共有产权住房，未来地方调控或将出现小步调整、差别定向的软约束，市场将“乱象丛生”。

调控将呈现内容更细化、策略更分化、方式更多样化的新格局，和以地方政府为主责、不搞一刀切的调控模式，这就为“小乱”增添了可能。

从限购、限贷、限价、限售来看，差别化调控已在路上。

限购调整实已为之，也将续之。

在全球高端制造、高新科技产业竞争面前，只有创造良好生态环境、营造产业链协同基础和人才储备，才能在都市圈竞争中脱颖而出，筑巢引凤就成为都市圈核心城市的必然选择。

同时，人才主力是年轻人，抓住年轻人，既有利于产业腾笼换鸟，也有利于消费升级换代，更有利于提升城市能级和活力，实为一石三鸟。

在此背景下，以人才的名义调整限购，既是为土地财政制造需求，也是为城市发展注入动力，更是为都市圈之争谋篇布局。

人口流动的背后是资本的流动，人来了，钱也跟着来了，就需要更多的地。

力图引领都市圈发展的核心城市还将谋求增设、扩大新城新区，形成人、地、钱的良性循环，若非如此，土地供应难以满足人口增长，供求失衡的矛盾仍长期存在。