“自如”完成40亿人民币A轮融资 投资方华平称长租公寓天花板很高

长租公寓“自如”宣布完成40亿元人民币A轮融资，领投方包括华平投资、红杉中国、腾讯，参投方包括华兴新经济基金、融创中国等。

这是自如2016年从链家独立出来之后，首次接受外部投资。据悉，此轮融资之后，自如估值已经超过200亿元。相比较之下，A股市场中地产服务类公司世联行总市值为245亿(截至1月16日收盘)。

长租公寓目前在租赁市场中的份额还非常低，根据华菁证券的一份研究报告，我国目前有品牌的长租公寓数量不到200万间，占整体租赁市场的比重仅为2%。但这并没有阻挡资本涌入的热情。

“(长租公寓)市场的天花板不用担心。”华平合伙人、中国高科技组投资负责人丁毅在接受第一财经记者采访时说道。

链家董事长左晖此前预测，在未来的5~10年里，中国城市里的租房比例会从现在的22%增长到35%。

在左晖给出的数据基础上，丁毅认为，如果是从大中型城市的“新市民”这个群体来看，未来的租赁比例会达到70%甚至更高。

对于华平投资来说，房地产及其相关领域是其在国内重点布局的领域之一。截至2017年年初的数据，华平在中国23年的投资中，有将近30%的资金都投在了房地产领域。

华平最初以投资住宅开发商为主，包括富力地产，绿城，阳光100等。2008年开始投资商业地产，近几年来，又把关注点放在房地产行业的细分领域。在此番投资自如之前，华平已经投资了魔方公寓和盛煦地产。前者是做集中式长租公寓，而后者主要是收购城市存量物业并自持改造。

自如的模式是分散式房源，这也是有中介背景的长租公寓商的主要经营模式，但是，这种模式相对来说利润率不高，管理起来也并不容易。华菁证券的上述分析报告显示，长租公寓市场海外已经形成三类典型商业模式，从相关上市公司的PS估值看，自持集中式>自持分散式>托管分散式。报告认为，有实力的中介将会逐步增加集中式公寓的比重。

近年来，华平开始将投资着重布局在房地产的下游市场。不过，2016年在链家集团进行B轮融资时，华平曾经和链家方面进行过接触，几番比较下来，最终却没有参与到那一轮融资。

据公开数据，自如在2016年的租金总额为90亿元，远远不及链家集团(2016年交易额超过1万亿)的销售额。但最终华平成为了自如首轮融资的领投方之一。

华平中国区联席总裁程章伦对第一财经记者说到，链家集团的模式是交易平台，自如是服务平台，业务性质完全不一样。

丁毅认为，交易是非常低频的，一次交易对客户只有一个接触点，服务平台则不同。自如有不同类型的产品，用户可以在自如的体系里换房，相当于延长了用户停留在自如房子里的时间。

关于此次融资之后的战略，自如CEO熊林提到，首先要深化全国化布局，开拓新进入城市，包括杭州、南京、广州、武汉，成都、天津。此外，要加大线下产品研发与创新，提供全线居住产品;升级周边生活服务，包括保洁、维修、搬家等服务。

这些措施都可以看作是自如进一步延长用户停留时间的动作。

但是，除了绑定租客，长租公寓还面临着多种多样的问题。就在去年年末，包括自如在内的众多长租公寓被要求整改清理隔断房，以及被租客曝出房屋环保问题，这都暴露出了长租公寓运营商在追求利润的过程中管理上的短板。

自如给出的运营数据显示，截至2017年底，自如进入了9座城市，管理50万间房源，累计服务120万租客。他们面临的竞争对手还非常多，不仅仅传统的房地产开发商在进入到这一领域，比如龙湖、万科;像我爱我家之类的地产中介商也在加紧布局;此外，还有一些酒店运营的公寓，比如铂涛集团的窝趣。与开发商相似，这些酒店集团也拥有较多的存量物业可以进行改造转变物业运营功能，在物业获取上有优势。

尽管如此，从整体市场上看，目前机构化管理的房源在租赁市场里占比还非常低。对此，红杉资本中国基金合伙人刘星认为，无论对于房东还是租客，通过品牌化机构来获得服务，是国人在居住领域的消费升级，这个趋势非常明显且将持续放大。

华菁证券的预测是，如果未来品牌公寓如果能达到10%的市场占有率，整体的公寓数量将达到1060万间，整体估值有望达到4.2万亿。

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